Projet immobilier : les étapes fondamentales
L’immobilier est un secteur rentable, désormais de plus en plus prisé par les investisseurs. Avant de vous lancer dans ce secteur, il est important de maîtriser les étapes qui permettent de faciliter la réalisation d’un projet immobilier. Découvrez ici toutes les étapes qui vous permettront de mener à bien votre projet immobilier.
Plan de l'article
La recherche d’un terrain constructible, étape capitale du projet immobilier
Investir dans un terrain constructible dans le cadre d’un projet immobilier est une opportunité. Sur un terrain constructible, vous pouvez en effet construire une maison individuelle. L’idée de le revendre plus tard pour profiter d’une plus-value est également une option sur un terrain nu.
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Cependant, trouver un terrain constructible n’est pas souvent facile. L’achat d’un terrain constructible peut en effet se faire de différentes manières. Pour trouver le terrain de vos rêves, vous pouvez par exemple consulter des annonces en ligne. Les terrains en vente sont en effet nombreux sur les sites internet. Cela vous permettra de gagner du temps dans vos recherches.
Si vous savez déjà dans quelle commune vous souhaitez trouver votre terrain pour mener à bien votre projet, vous pouvez vous tourner vers les mairies. Elles sont en effet au courant de l’ensemble des terrains à vendre qui sont référencés sur le territoire. Il existe par ailleurs d’autres options pour trouver un terrain idéal.
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Les agences immobilières
La plupart des agences immobilières disposent d’une section spécialement dédiée aux terrains constructibles à vendre. Avoir recours aux professionnels de l’immobilier présente de nombreux avantages si vous êtes notamment à la recherche de terrain à vendre en zone périurbaine ou rurale.
Pour leur montrer votre intérêt, n’hésitez pas à relancer régulièrement les agences immobilières. Il est en effet important d’instaurer une relation de confiance entre vous et l’agent immobilier.
Les cabinets de notaires
Il est souvent fréquent de penser que les notaires ne se chargent pas de la vente de biens immobiliers. Cependant, les services proposés par ces derniers sont nombreux. Les notaires peuvent intervenir dans le cadre d’une location de maison, de lot, ou d’une vente de terrain à construire. Ils constituent aussi un véritable recours fiable, car ils ont les outils et les compétences nécessaires pour vérifier la faisabilité d’un projet de construction.
Faites appel à un constructeur de maisons
Avant la réalisation du projet de construction, il est conseillé de contacter un constructeur de maisons. Grâce à sa connaissance du secteur et son réseau de partenaires fonciers, ce dernier peut vous trouver un terrain constructible adapté à vos besoins. En général, le constructeur de maisons a une certaine expérience dans la réalisation de projets de construction.
Projet immobilier : évaluez votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt ou d’endettement est la somme maximale que vous pouvez obtenir lors de la demande d’un prêt immobilier. Elle conditionne en principe le taux d’intérêt du crédit. La capacité d’emprunt prend en compte votre possibilité de rembourser le crédit dans les bonnes conditions pendant toute sa durée de remboursement. Elle sert aussi à estimer la somme que vous êtes en mesure d’emprunter pour financer l’achat du bien immobilier.
La capacité d’emprunt permet de déterminer la faisabilité d’un projet et l’obtention du prêt. Avant d’octroyer un prêt immobilier, les établissements bancaires prennent en compte plusieurs critères. Ils prennent notamment en compte le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur. Pour ne pas impacter les dépenses courantes du foyer (assurance, alimentation, énergie) la mensualité du prêt immobilier doit en effet rester cohérente.
Il est important d’évaluer la somme que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement du prêt afin d’avoir une idée de ce que vous pouvez emprunter. En général, on considère que vos mensualités ne doivent pas dépasser un tiers du revenu. Ils doivent en effet vous laisser un montant suffisant chaque mois, disponible pour plusieurs dépenses : frais de nourriture, loisirs, vêtements, impôts et taxe.
À part votre budget familial courant, d’autres éléments sont également à prendre en compte pour calculer vos revenus nets mensuels à court et moyen terme. Il faut surtout considérer ses nouvelles charges de propriétaire (les taxes foncières et charges de copropriétés notamment). Il faut aussi tenir compte des charges importantes prévisibles. Si vous faites un investissement locatif, les loyers s’ajouteront à vos revenus nets mensuels.
Pour évaluer votre capacité d’emprunt, vous devez évaluer votre taux d’endettement ou votre capacité d’endettement. Ces deux indicateurs vont en effet de pair pour les banques. Afin d’obtenir un prêt immobilier, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % des revenus du foyer. En janvier 2021, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a rehaussé le seuil du taux d’endettement à 35 % pour permettre aux futurs acquéreurs d’augmenter leur capacité d’emprunt.
La recherche de financements du projet immobilier
Pour trouver rapidement un moyen financier, vous devez tout d’abord définir votre projet immobilier. En effet, plus votre projet est précis, plus vous gagnez du temps. Des outils de simulation peuvent à cet effet vous aider à monter votre projet immobilier. Avec un bon projet immobilier, les banques peuvent vous indiquer les crédits immobiliers possibles. Il est recommandé en général de se renseigner auprès de plusieurs banques afin de pouvoir négocier des taux intéressants.
Pour vite trouver un financement, vous pouvez aussi vous faire accompagner par un courtier. Ce dernier est indépendant et agit en partenaire avec les banques pour monter un dossier de financement optimisé.
La visite des terrains potentiels
Le choix du terrain est une étape indispensable dans votre projet immobilier. Avant de signer les papiers d’acquisition du terrain, vous devez prendre en compte plusieurs critères afin de vous assurer de la faisabilité du projet.
Vérifiez la constructibilité du terrain
Il peut avoir un certain nombre de restrictions sur la constructibilité d’un terrain. Pour cela, vous devez vérifier le PLU auprès du service de l’urbanisme de la commune. Ce document mentionne la répartition des zones d’habitation, industrielles, agricoles ou commerciales. Il est donc nécessaire de savoir ce qui peut émerger aux environs immédiats.
Il faut par ailleurs connaître aussi les règles d’urbanisme applicables au terrain.
Vérifiez la nature du sol
La nature du sol aide à déterminer le type de construction. La présence d’argile, de remblais, d’eau exige en réalité des fondations spéciales et plus onéreuses. Un muret d’enceinte fissuré est un signe de sol instable. Avant de signer le contrat d’achat, il est recommandé de le faire examiner par un expert-géologue. Il est également conseillé de consulter à la mairie le PPRN (plan de prévention des risques naturels). Cela vous permettra de vous assurer qu’il ne s’agit pas d’une zone sismique ou inondable.
Généralement, le compromis de vente doit toujours être accompagné d’un diagnostic datant de moins de 6 mois.
Examinez l’accès aux réseaux
La maison doit être raccordée aux réseaux de gaz, d’électricité et d’eau potable. Les montants sont différents en fonction de la viabilité du terrain. Parfois, une viabilisation est budgétisée dans le contrat du constructeur. Ce point est donc indispensable à vérifier. S’il n’existe pas d’assainissement collectif aux alentours, il faudra alors faire un devis pour la mise en œuvre individuelle de l’évacuation des eaux usées.
Évaluez la fiscalité
Avant la visite du terrain, vous devez vérifier que le prix proposé pour la vente du terrain est conforme au marché local. Ainsi, le jour de votre présence sur les lieux, vous pourrez demander aux voisins le coût de la taxe foncière et d’habitation. Vous pouvez aussi vous renseigner sur le prix de la TVA immobilière. Le taux oscille entre 5,09 et 5,80 % en fonction de la commune, du département et de la région.
Renseignez-vous sur les servitudes
Les servitudes servent à limiter l’occupation du terrain par des droits qui sont détenus par les voisins (le droit de passage par exemple). Afin de satisfaire le plan de prévention des risques naturels, il peut aussi exister des servitudes d’intérêt public. Des règles précises de construction dans ce cas doivent être appliquées (les fondations, le chaînage des angles, la pose de joints de dilation par exemple).
Source : https://www.lemagdelimmobilier.com/dossier-308-evaluer-capacite-emprunt-pret-immobilier.html#:~:text=Pour%20%C3%A9valuer%20sa%20capacit%C3%A9%20d%27emprunt%2C%20l%27acqu%C3%A9reur%20%C3%A9value,33%20%25%20des%20revenus%20du%20foyer.
