Loi Malraux et investissement dans l’ancien

Beaucoup pensent que l’investissement en droit Malraux est réservé aux plus riches, mais aujourd’hui il est tout à fait possible de profiter de cette opération. Le régime Malraux est un outil d’exonération fiscale visant à réhabiliter et rénover des biens anciens afin d’obtenir une réduction fiscale en retour.

Pourquoi investir dans Malraux ?

La loi Malraux est l’un des plus anciens systèmes d’impôt foncier de France.

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André Malraux, ancien Ministre de la Culture, a dressé le 4 août 1962 le premier Inventaire général du patrimoine culturel et le Plan de sauvegarde et de mise en valeur, qui constitueront la base de l’actuelle loi de Malraux.

Les contribuables qui investissent dans la loi de Malraux bénéficient de nombreux avantages fiscaux.

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Ce régime encourage la restauration de la vieille ville, et les bâtiments situés dans les zones sauvées, à travers la réduction d’impôt qui est calculée sur la quantité de travail.

Le programme Malraux répond à deux objectifs principaux : préserver le patrimoine historique et architectural français ainsi que pour compléter l’offre locative en augmentant la location dans les centres historiques de la France.

Aujourd’hui, les propriétés des personnages qui s’intègrent dans l’appareil Malraux sont plus accessibles. En effet, il est possible de restaurer un T2 avec un caractère historique, abordable et un peu loin du centre.

En outre, il existe d’autres alternatives à l’investissement à Malraux, notamment par le biais de SCPI, qui permettent l’acquisition d’un certain nombre d’actions qui rendent cet investissement accessible à tous.

Les propriétaires de bâtiments construits situés dans certaines zones protégées et effectuant des restaurations complètes peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt.

Quelles sont les conditions et les avantages fiscaux ?

La réduction d’impôt est calculée sur le montant de travail éligible au régime de Malraux jusqu’à concurrence de 400 000 euros de souscription pour une période de 4 ans par contribuable (pas de limite annuelle mais plafond global).

Le taux de réduction d’impôt varie selon le site :

• 30% pour les bâtiments situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés ou dans un district à forte concentration d’habitats anciens dégradés et contractuels.
• 22 % pour les autres immeubles situés dans une SPR

Pour simplifier, les secteurs sauvegardés, l’AVAP (Zones for the enhancement of architecture and heritage et ZPPAUP (Zone for the Protection of Architectural, Urban and Landscape Heritage) ont été fusionnés en un seul système SPR (Remarquable Heritage Sites) développé selon les mêmes principes.

Il est bon de savoir que nous pourrons reporter l’excédent de la réduction d’impôt sur l’impôt sur le revenu au cours des trois prochaines années.

Un autre avantage fiscal du régime de Malraux est que cette réduction n’est plus soumise au plafond global des créneaux fiscaux de 10 000 euros à compter du 1er janvier 2013.

Les conditions pour bénéficier de cette réduction d’impôt sont les suivantes :

• Lorsque les dépenses se rapportent à une propriété résidentielle, le propriétaire doit s’engager à la louer nue, pour l’utiliser comme résidence principale du locataire, et pour une période de 9 ans.
• Vous ne pouvez pas louer la propriété à un membre de votre famille
• La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
• La réalisation des travaux dans le cadre du programme Malraux ne doit pas durer plus de trois ans après la délivrance du permis de construire

En outre, les rénovations doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation spéciale émise par le préfet, sinon, elles ne peuvent pas commencer.

Qu’ est-ce qu’un ZPPAUP ?

Une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) définit une zone préservée habituellement située dans des quartiers historiques, une zone protégée ou des sites protégés.

Elle peut être installée autour de monuments historiques ou de quartiers destinés à être valorisés par l’État, pour des raisons esthétiques et historiques.

Ces zones de protection urbaine sont soumises à des notamment en ce qui concerne l’architecture et le paysage.

Les travaux effectués doivent être utilisés pour la rénovation de logements entiers et la qualité des bâtiments est suivie par des architectes experts : assistance et suivi par un architecte des bâtiments de France.

Exemple d’investissement Malraux

Par exemple, M et Ms X investissent 300 000€ dans une propriété située dans une zone protégée. Le montant des travaux représente 200 000€.

La réduction d’impôt prend la forme de 30 % x 200 000€ = 60 000€.

M et Mme X peuvent répartir cette aide fiscale et la facturer sur 4 ans, soit 15 000 euros par an.

Investissement direct

L’ investissement patrimonial direct en droit Malraux constitue l’achat d’un logement entier dont le projet immobilier est de rénover et de réhabiliter le bien.

Le but de cette réalisation donne le droit à une réduction d’impôt en fonction de la zone.

La réduction d’impôt est ensuite calculée à partir de la quantité de travail, le pourcentage varie en fonction de la situation zone géographique.

Les investisseurs doivent remplir certaines conditions pour pouvoir bénéficier de cet actif fiscal. Par la suite, le revenu de location sera imposé à titre d’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Investissement dans un GIEC

Pour investir dans les SCPI Malraux, il est nécessaire de respecter les conditions mentionnées ci-dessus, mais aussi d’autres règles :

• Au moins 65 % du montant de l’abonnement doit être affecté aux dépenses liées à la réduction d’impôt
• Au moins 30 % du montant de l’abonnement doit être utilisé pour l’achat du bâtiment
• La location doit être effective dans les 12 mois suivant la fin des travaux
• Le contribuable doit détenir la pleine propriété des unités

Un autre avantage de l’IPAC est que l’avantage fiscal est accordé à compter de la date de la souscription, sans attendre le paiement effectif des travaux.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi de Malraux par rapport à d’autres régimes d’exonération fiscale ?

Aujourd’hui, il existe plusieurs types d’exonération de l’impôt foncier, certains sont éphémères et d’autres sont présents depuis longtemps.

En règle générale, il s’agit d’acquérir un bien aux fins du bail de manière à obtenir une réduction ou une déduction d’impôt.

Outre la loi Malraux, le dispositif le plus connu est la loi Pinel et la loi Pinel Outre-Mer.

Il n’y a pas de meilleurs appareils, juste un appareil qui correspond mieux à votre profil et vous donne une garantie appropriée.

Le Pinel est un investissement qui est réalisé dans les neuf, la réduction d’impôt peut être jusqu’à 21% (32% en outre-mer), sous réserve du plafond des niches fiscales de 10.000€ (18.000€ outre-mer) et d’autre part l’excédent de la réduction n’est pas reporté.

Le Malraux est un investissement qui a lieu dans le premier dont la réduction d’impôt est basée sur le montant des travaux de rénovation.

La réduction n’est pas assujettie au plafond des créneaux fiscaux et l’excédent est différée.

Notez que les frais de l’acte notarié sont plus chers dans l’ancien (7 à 8%) que dans le nouveau (2 à 3%), mais sont applicables de la part du prix de l’immobilier avant travaux.

Les deux régimes peuvent bénéficier d’un double avantage grâce à la réduction des impôts et à la création d’un déficit foncier.

L’ œil patrimonial de CGP ONE

Que vous soyez amoureux de l’immobilier ancien, ou lourdement taxé, vous intéressez à l’appareil Malraux !

L’ un des rares régimes d’exonération fiscale en dehors du créneau fiscal, Malraux vous permet d’investir dans des quartiers classés en recevant une aide fiscale sur le travail effectué.

La sélection de l’opérateur est essentielle pour assurer le succès de ce type d’opération, alors demandez à votre conseiller.

Mieux choisir l’emplacement de sa ville d’acquisition

Pour promouvoir l’investissement immobilier et réhabiliter les anciens patrimoines, la loi de Malraux promet des avantages fiscaux considérables pour les particuliers. Ce programme de rénovation prend en effet en compte le coût affecté à la réhabilitation dans la déduction fiscale. Il est profitable aux particuliers souhaitant acheter ou ayant déjà un immeuble à investir.

Il est à noter que des réformes seront déployées dans le but d’inciter encore plus les investisseurs à travers cette législation. Ces modifications incluent par ailleurs la création de nouveaux sites SPR dans l’optique de rehausser l’attractivité des cadres à rénover. Ces changements apportent plus de souplesse aux réhabilitations entreprises que ce soit sur le plafond des dépenses ou sur la période de défiscalisation. Les contribuables investissant dans un site sauvegardé peuvent de ce fait profiter d’une déduction fiscale sur quatre ans.

Si vous êtes intéressé par cette solution d’investissement, il est indispensable d’étudier l’emplacement de l’immeuble. À travers des outils comme : exemple loi Malraux inconvénients, vous disposez d’un certain nombre d’informations indispensables sur un site sauvegardé. Ces simulateurs d’éligibilité vous seront d’une grande aide toutes au long de votre acquisition de patrimoine immobilier. En procédant ainsi, votre opération de réhabilitation sera située dans une zone remarquable tout en respectant les conditions et les termes imposés par la loi.

Les étapes pour réaliser un investissement Malraux en toute sérénité

L’investissement en loi Malraux peut se révéler une excellente option pour les investisseurs souhaitant profiter d’un avantage fiscal appréciable. Comme pour toute opération immobilière, pensez à bien respecter certaines étapes afin d’éviter des risques financiers ou juridiques.

La première chose à faire avant de se lancer dans un investissement Malraux est de bien identifier le type d’immeuble qui sera susceptible de répondre aux critères éligibles. Effectivement, la loi Malraux impose que l’immeuble acquis soit situé dans une zone sauvegardée ou couverte par un plan de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (PPAUP). Il doit aussi être classé monument historique.

Pensez à bien prendre contact avec un spécialiste expérimenté en matière fiscale et un architecte conseil régional pour monter votre dossier qui sera présenté à la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC). L’architecte devra quant à lui réaliser une esquisse du projet envisagé ainsi qu’un devis estimatif des travaux.

Après validation du projet par la DRAC, vous pouvez alors procéder à l’acquisition proprement dite. Il faudra ensuite engager les travaux prévus tout en veillant au respect strict des conditions définies notamment par rapport au plafonnement annuel et global des dépenses retenues dans le calcul de l’avantage fiscal.

En fin d’exercice fiscal suivant celui où les travaux ont été achevés, vous devez fournir une déclaration spécifique à l’administration fiscale en vue de bénéficier des réductions d’impôts auxquelles vous êtes éligibles. Pensez à bien conserver les factures et justificatifs correspondants.

Investir en loi Malraux peut être une option avantageuse pour les investisseurs recherchant un placement avec du potentiel. Pensez à bien suivre toutes ces étapes avec rigueur pour réaliser votre opération en toute sérénité.

Les erreurs à éviter lors d’un investissement en loi Malraux

Investir en loi Malraux peut être une opération fructueuse, mais comme toute action financière, elle comporte aussi son lot de risques. Voici quelques erreurs à éviter pour tirer le meilleur parti possible de votre investissement en loi Malraux.

La première erreur que commettent souvent les investisseurs est celle de se précipiter dans l’achat d’un immeuble sans avoir correctement évalué la zone géographique où il se trouve et sans avoir bien étudié les plans présentés par l’architecte conseil régional avant validation du projet auprès de la DRAC.

Un autre piège à éviter consiste à faire appel à un professionnel non qualifié pour réaliser les travaux prévus ou encore à chercher des matériaux peu coûteux au détriment de la qualité et de la durabilité, qui doivent répondre aux préconisations architecturales dictées initialement.

Notez toutefois qu’il existe des cabinets spécialisés qui peuvent prendre intégralement en charge votre projet et s’occuperont notamment du montage financier ainsi que du suivi des travaux en vue d’obtenir l’avantage fiscal maximal.

N’oubliez pas qu’un investissement immobilier est un placement à long terme qui nécessite une gestion rigoureuse et attentive. Il vous faudra par exemple bien sélectionner les locataires potentiels pour éviter de subir des défaillances de paiement ou encore veiller à la réalisation régulière des services d’entretien indispensables pour maintenir votre patrimoine en bon état.

Investir en loi Malraux peut s’avérer être un choix intéressant si toutes les conditions sont remplies. En prenant soin d’éviter ces erreurs courantes, vous aurez plus de chances de faire fructifier cet investissement sur le long terme.