Comment éviter de payer des impôts sur ses revenus locatifs ?
Dans le cadre d’une location meublée, les loyers sont considérés en tant que bénéfices commerciaux. Il est donc possible de prendre ce bien pour réduire les impôts des revenus locatifs grâce à certains dispositifs. Voici les différents moyens qui existent pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs dans la fonction d’investisseur locatif.
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Quels sont les deux choix de déclaration concernant l’imposition des revenus locatifs meublés pour ne pas payer d’impôt ?
Il existe deux choix de déclaration par rapport à l’imposition des revenus locatifs meublés pour éviter de payer des impôts sur les revenus locatifs : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix entre les deux régimes d’imposition sont avant tout réalisés sur le montant des loyers perçus pour les revenus locatifs et sur le potentiel statut professionnel du bailleur. Voici comment avoir une fiscalité très favorable avec la fiscalité LMNP.
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Le régime Micro-BIC
Le régime Micro-BIC concerne les revenus locatifs de moins de 72 600 euros de loyers par an. Ce principe est analogue au régime du micro-foncier pour une location vide. Il y a en conséquence un système d’abattement sur les revenus locatifs perçus. Toutefois, il est plus élevé, car il s’élève à 50 % des revenus locatifs et parfois même à 71 % pour des locations meublées en lien avec le tourisme ou les chambres d’hôtes.
L’autre différence fondamentale repose sur les bénéfices tirés de l’activité de location meublée qui est sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux, ce qui explique la présence du régime micro-BIC et non pas comme des revenus fonciers. Les locations meublées sont des activités commerciales alors que les locations vides sont des activités civiles. Le régime micro-BIC peut être appliqué jusqu’à 72 600 € pour des locations meublées et jusqu’à 172 600 € pour des locations de chambres d’hôtes et des locations meublées de tourisme classées.
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Le régime réel
Sur le fondement du régime réel, les revenus des locations meublées sont imposables. Les propriétaires renoncent donc à l’abattement de 50 % ou 71 % dont il peut bénéficier avec le micro-BIC. Dans ce régime réel, une distinction avantageuse est présente en faveur de la location meublée par rapport à la location vide : une possibilité de faire baisser la totalité des charges sans aucune restriction. Le propriétaire doit justifier cela avec des devis ou des factures qui prouvent le lien direct avec son investissement. Les charges déduites devront avoir été engagées durant la même année.
Il est même possible pour le propriétaire de déduire annuellement l’amortissement du bien correspondant à la perte de valeur du point de vue du mobilier et de l’immobilier par rapport à ses revenus locatifs. Toutefois, l’amortissement est restreint et ne peut pas engendrer de déficit foncier. Le revenu locatif peut donc être exonéré d’impôts.
Quels sont les deux choix disponibles de formes juridiques pour ne pas payer d’impôts sur des revenus locatifs ?
En plus du choix du régime fiscal, il y a la possibilité pour l’investisseur en locations meublées de sélectionner entre deux formes juridiques : LMNP (location meublée non-professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle). La différence entre les deux formes juridiques repose sur le montant des revenus locatifs perçus.
La forme juridique LMNP
La forme juridique LMNP est utilisable jusqu’à 23 000 euros de revenus locatifs annuels. Ces derniers doivent composer d’au moins 50 % des revenus totaux du foyer.
La forme juridique LMP
La forme juridique LMP est pour les investisseurs avec des revenus locatifs d’un montant supérieur à 23 000 euros par an. Ces derniers doivent aussi composer au moins 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
Prenez un expert-comptable
Il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable pour s’occuper de votre situation, gérer votre comptabilité et faire vos déclarations.
