Comment acheter un local ?

L’achat d’un local professionnel est un acte important pour tout directeur d’entreprise. Lors de l’achat de cet immobilier professionnel, le gestionnaire aura le choix entre 3 formules :

1. l’achat de l’espace professionnel en tant qu’individu ,
2. l’achat du bâtiment professionnel par un SCI ,
3. l’achat de la propriété professionnelle avec sa société .

Ce choix stratégique doit être soigneusement examiné par le leader et son domicile. En effet, selon la formule juridique choisie, le propriétaire et le chef d’entreprise entreprendra pendant de nombreuses années avec des conséquences financières multiples et variables :

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• la déduction des frais d’achat,
• déduction de l’amortissement,
• la déduction de la TVA,
• la limitation des déductions pour déficit,
• l’imposition du gain en capital au moment de la cession,
• fiscalité à l’ISF…

Analysons les trois options d’acquisition pour un local commercial (acquisition directe, par un SCI ou avec enregistrement dans les actifs de l’entreprise) et détaillons, pour chacun :

• Dans quels cas une solution devrait-elle être conseillée ?
• Quels sont les avantages de chaque formule ?
• Quels sont leurs inconvénients ?

Achat de locaux professionnels en son propre nom

Dans quels cas choisir l’acquisition d’un espace professionnel à titre privé ?

Je conseille l’acquisition d’un local professionnel, en son nom personnel, dans les cas suivants :

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• la propriété a une valeur modeste,
• résultats fonciers seront raisonnablement bénéfiques ou très faibles en déficit,
• l’exploitant sait qu’il conservera l’espace commercial s’il vend son fonds commercial.

Comment le propriétaire est-il imposé ?

Lorsque le gérant achète, à titre personnel, les murs qu’il utilise pour son activité professionnelle, il devra établir un bail. Ce bail régit la location entre le propriétaire et le locataire comme s’il s’agissait de deux personnes différentes. Comme tout locataire, la société paiera un loyer au propriétaire.

Ce loyer sera déductible pour l’entreprise locataire. Ce loyer sera imposable pour le propriétaire.

De cette façon, le propriétaire « privé » pourra obtenir un revenu foncier payé grâce à son activité professionnelle.

Ces avantages fonciers seront ajoutés aux autres revenus provenant de sa maison fiscale. Ils seront alors simplement imposés sur l’impôt sur le revenu et le CSG.

Quels sont les avantages d’acquérir ses propres locaux commerciaux ?

Le principal avantage de l’achat « en son nom » est la simplicité. Le propriétaire calculera simplement son profit foncier à partir d’une déclaration spécifique : la déclaration 2044. Ensuite, il copiera ce bénéfice dans sa déclaration de revenus personnelle (la déclaration de 2042).

Le deuxième avantage réside dans la possibilité d’opter pour des micro-régimes fonciers. En effet, si ses bénéfices de propriété sont trop grand par rapport aux loyers qu’ils ont pris, le propriétaire pourra opter pour la micropropriété foncière. Dans ce cas, il n’aura même pas à faire une déclaration 2044. Il notera les loyers bruts qui ont été encaissés. Une réduction de 30 % sera automatiquement calculée, par le Centre fiscal, sur ces loyers. Notez toutefois que cette option est réservée aux propriétaires qui n’encaissent pas plus de 15 000€ de loyer annuel.

Quels sont les inconvénients de l’achat d’un local professionnel pour son compte ?

Si cette gestion à titre privé peut sembler plus simple, il y a beaucoup d’inconvénients :

• Le revenu des biens immobiliers est ajouté immédiatement et complètement aux autres revenus du ménage
• Les patrimoines professionnels et personnels sont facilement saisissables. Le risque est donc élevé, même si le chef d’entreprise peut limiter ces risques en émettant une déclaration de non-saisie
• Les frais d’acte notarié ne sont pas déductibles
• La dépréciation du bâtiment n’est pas non plus déductible
• Le déficit foncier potentiel est déductible des autres revenus jusqu’à concurrence d’un certain plafond (10,700 euros par an pour 2017)
• La plus-value générée lors de la revente est imposable sans aucune réduction autre que la déduction pour la période de détention

Compte tenu de ces inconvénients, le propriétaire est souvent conseillé de choisir un autre statut…

Le SCI le bon choix pour acheter votre professionnel local ?

Dans quels cas choisir le SCI ?

Je recommande principalement l’ICS dans les cas suivants :

• vous souhaitez séparer vos différents actifs (personnel, activité professionnelle, immobilier professionnel),
• vous souhaitez profiter d’une grande flexibilité dans la transmission de vos biens (conjoints, enfants, partenaires…),
• vous avez prévu de céder votre entreprise à une date ultérieure et vous voulez conserver l’espace commercial pour générer des revenus fonciers.

IBS recommande également, au cas par cas, en fonction des avantages et inconvénients de chaque régime.

Quels sont les avantages de SCI ?

Les avantages de la création d’un SCI pour acquérir ses locaux commerciaux sont nombreux. En effet, cette Société Civile Immobilière vous permettra de :

• bien séparer les biens immobiliers professionnels du reste des actifs commerciaux,
• suivre clairement la gestion (loyers et frais),
• conserver le bien et le relancer, en cas de vente de l’entreprise ou de cessation de l’activité commerciale,
• Transmettez facilement les actions de la SCI à votre conjoint ou héritier.
• transmettre cette propriété, sans frais de notaire, par le transfert ou le don du nombre désiré d’actions (article 1865 du Code civil). L’article 62 de la loi du 06/08/2015 confère même aux comptables le pouvoir d’établir les actes de transfert d’actions demandés par leur clientèle habituelle.
• éviter le statut d’indivision, en cas de décès.
• miner légèrement la valeur de votre propriété. En effet, la valeur d’une propriété en SCI subit un rabais de 5 à 20% selon certains experts immobiliers. Il peut s’agir d’un avantage si vous êtes imposable à l’impôt sur la fortune.

Comment les revenus de location imposés sont-ils générés par un SCI ?

Si vous choisissez le SCI, pour détenir une propriété professionnelle, le Code général des impôts vous laissera le choix entre deux régimes :

1. Le régime de revenu foncier « classique »
2. Le régime fiscal des sociétés (IS)

Le régime de revenu foncier « classique » pour l’IBS

Dans le régime de revenu foncier « classique », le bénéfice tiré de la location des locaux est calculé comme si la propriété appartenait directement au gestionnaire (voir la partie ci-dessus sur l’achat en propre nom).

La seule différence est que les bénéfices immobiliers de la SCI seront répartis, pour le compte des associés, proportionnellement à leur part du capital social. Nous parlons de « transparence fiscale » de l’IBS.

En outre, contrairement revenu de location vivant, les résultats de l’ICS sont déclarés sur un imprimé en particulier, la déclaration 2072-S à chaque associé et les services fiscaux.

Les résultats de l’IBS sont calculés, à l’instar des revenus fonciers conventionnels.

Donc, pour calculer un tel revenu foncier, vous devrez ajouter d’un côté :

• les loyers encaissés

Ensuite, vous devrez soustraire de ce revenu, les dépenses déductibles. Parmi ces dépenses, vous pouvez principalement déduire :

• Frais de gestion
• Coûts des condominiums
• Taxe foncière
• Intérêts sur les emprunts
• Travaux d’amélioration…

Quels sont les inconvénients de l’IBS conventionnel (impôt sur le revenu) ?

Comme nous l’avons vu, le traitement fiscal de IR IBS est similaire à celui de la détention en ligne. Par conséquent, nous trouverons les principaux inconvénients de ce régime fiscal. Donc, nous pouvons soulever :

• la non-déductibilité des frais d’acquisition du bien (notaire, honoraires d’agence…),
• la non-déductibilité de l’amortissement comptable,
• la déductibilité de la perte limitée à 10.700€ sur le revenu de l’année. L’excédent du déficit est reporté de 10 ans pour le même montant annuel.
• L’imposition des gains en capital est identique à celle des personnes physiques. (taux de base de 19%, abattement de 6% par an au-delà du 5e au 21e, 4% l’année dernière). Les prélèvements sociaux de 17,2 % à partir de 2018 sont également réduits en fonction de la durée de la détention au-delà de la 5e année. Il faudra 30 ans pour échapper à ces prélèvements sur la plus-value.

Le régime SCI soumis à l’impôt sur les sociétés

C’est l’une des particularités de cette structure : le SCI peut, en option, être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Cette option peut être faite lors de sa création, ou dans le processus d’existence. Mais attention, ce choix pour l’IS est irrévocable. De plus, il doit être fait dans les trois mois suivant le début de l’exercice.

Les avantages de l’option SI pour un SCI, sont les suivants  :

• Les taux de l’IS peuvent être inférieurs au taux marginal de votre impôt sur le revenu (IR). Rappelons que les taux de l’IS sont de 28% pour les bénéfices inférieurs à 500 000€ et 31% de plus de 500.000€ de bénéfices en 2019. Le taux d’IR peut être jusqu’à 45%.
• La rémunération du gestionnaire et les cotisations de sécurité sociale correspondantes sont déductibles.
• La dépréciation de l’immobilier réduit considérablement le résultat fiscal. Attention, cependant, car en cas de vente, ces amortissements augmentent la plus-value.
• Les bénéfices non distribués par SCI ne sont pas imposables pour le compte des associés.
• En cas de distribution de ces revenus, l’imposition a lieu comme pour les dividendes d’actions. Les partenaires bénéficient de la réduction de 40 % pour le calcul de l’APM.

D’autre part, le régime d’imposition des gains en capital est beaucoup moins avantageux dans ce régime.

En plus de prendre en compte l’amortissement en valeur comptable nette, la loi n’accorde pas de quotas pour les périodes d’exploitation. Les taux de l’IS sont donc appliqués à la plus-value comme pour un bénéfice courant. Ainsi, le bénéfice de la déductibilité de l’amortissement est repris au moment de la cession.

Vous achetez une propriété avec votre entreprise ?

L’achat par une entreprise de ses propres locaux commerciaux offre certains avantages qui peuvent faire la différence.

Quels sont les avantages d’acquérir ses propres locaux commerciaux par l’entreprise ?

Parmi les multiples avantages, mentionnons :

• Simplicité de gestion. Il n’est pas nécessaire de créer une structure supplémentaire, ni de calculer un résultat foncier.
• Le moindre coût d’exploitation. Il n’y a pas de frais supplémentaires pour tenir à jour la comptabilité d’un SCI.
• La possibilité d’obtenir des prêts professionnels plus facile. L’immobilier faisant partie des actifs de la société. Cette entreprise augmente automatiquement sa valeur.
• Les taux d’imposition de l’impôt sur le revenu (IR) peuvent être plus avantageux que taux d’imposition des sociétés. Tout dépend du revenu de la maison fiscale, du nombre d’enfants à charge…
• La dépréciation de l’espace commercial peut être déduite du résultat de l’entreprise. En effet, en comptabilisant l’amortissement en comptabilité (compte 28131), vous réduirez le bénéfice imposable comptable. Si vous êtes une entreprise individuelle, vous réduirez même vos cotisations au RSI…
• Tous les intérêts sur le crédit immobilier sont déductibles, sans limitation.
• En cas de transfert, la plus-value pourrait bénéficier des dispositions d’exonération ou de réduction de la plus-value à long terme, réservées aux entrepreneurs individuels. Ces exonérations sont prévues à l’article 151 septies de la CGI pour le montant des recettes, à l’article 238 quater pour le prix de vente ou à l’article 151 septies A pour la retraite après cinq années d’activité.
• Dans tous les cas, cet excédent à long terme sera exonéré après 15 ans. En effet, elle bénéficie d’une allocation de 10% par année après la 5e année (article 151 septies B du CGI).

D’autre part, cette tenue du bâtiment professionnel présente quelques inconvénients

En effet, les inconvénients de la détention, en direct par une entreprise, de ses propres locaux professionnels sont rares. Cependant, l’importance de ces inconvénients peut dissuader de nombreux dirigeants :

• En cas de difficultés financières de l’entreprise, l’enregistrement des biens dans les actifs de l’entreprise rend aisément saisissable par les créanciers professionnels,
• En cas de transfert, si l’entreprise est dans le SI, le gain en capital est imposable au taux « classique » du SI.

Vous voyez qu’aucune formule légale n’est parfaite. Il y aura toujours une considération en termes de sécurité, d’imposition, de déduction… Seul une étude personnalisée et des conseils d’experts adaptés à votre situation peuvent vous guider, au mieux.

Enfin, sachez que le domaine de la fiscalité immobilière est en constante évolution. Il est donc très difficile à projeter, à long terme…