Est-ce obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?

Que faire lorsque les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur un nouveau fiduciaire ? Ou ne vous réunissent pas pour en désigner un à la fin du mandat du syndic actuel ? Voici la procédure à suivre en cas d’absence d’un syndic !

fiduciaire indispensable de copropriété

Dans une copropriété, le syndic est une personne, physique ou légale, chargée de l’administration et de la gestion du bâtiment : réalisation des travaux, organisation des assemblées générales, budget, etc. Il a un rôle exécutif essentiel dont une copropriété peut difficilement se passer. Cependant, certains condominiums n’ont pas de fiduciaire.

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Deux cas peuvent conduire à l’absence d’un syndic

Un condominium peut se trouver dépourvu d’un fiduciaire dans différentes situations :

• L’assemblée générale des copropriétaires omet de désigner un nouveau syndic à la fin du mandat actuel du syndic.

Malgré une réunion de l’assemblée générale des copropriétaires, ces derniers sont incapable de s’entendre sur l’élection du nouveau syndic. Dans ce cas, un ou plusieurs copropriétaires doivent soumettre l’affaire au juge du tribunal de haute instance, aux frais de la copropriété, pour que ce dernier nomme, par ordonnance, un syndic chargé d’administrer la copropriété et d’organiser la nomination d’un nouveau syndic.

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• L’assemblée générale n’a pas été convoquée à la fin du mandat du syndic actuel ou en cas de démission ou de décès.

Si, à la fin du mandat du syndic, l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été convoquée, tout membre du conseil syndical, tout copropriétaire, le syndic dont le mandat est expiré, un créancier, un voisin ou toute autre personne intéressée peut saisir le juge de la Haute Cour par l’intermédiaire d’un demande d’un avocat. Le tribunal désigne ensuite un administrateur temporaire, choisi à partir d’une liste nationale, pour administrer la copropriété en attendant l’élection d’un nouveau fiduciaire, dont désignation sera responsable de l’organisation. Les copropriétaires ont la possibilité de demander le retrait de l’administrateur provisoire au président de la Haute Cour dans les 15 jours suivant la réception de l’ordonnance. Si l’assemblée convoquée pour nommer un nouveau syndic omet toujours de nommer un syndic, un syndic sera nommé.

La loi ALUR exige un fiduciaire de copropriété

L’élection d’un fiduciaire de copropriété est obligatoire depuis la loi du 10 juillet 1965 et est maintenue dans la loi ALUR du 24 mars 2014. Si la désignation d’un syndic est obligatoire, les copropriétaires ont le choix du type de fiduciaire pour lequel ils souhaitent administrer et gérer leur immeuble. Ils peuvent opter pour un fiduciaire bénévole, un fiduciaire professionnel ou un fiduciaire en ligne.

Fiduciaire bénévole, la solution à faible coût

Tout copropriétaire peut postuler pour le poste de fiduciaire bénévole. Pour ce faire, il suffit d’être élu par ses pairs pour prendre le mandat. Un fiduciaire bénévole peut choisir d’être payé, ou non. En général, sa rémunération demeure inférieure à celle d’un syndic professionnel.

En tant que copropriétaire lui-même, le fiduciaire bénévole peut être plus autonome et plus réceptif dans la prise de décisions. Le syndic bénévole, cependant, a l’inconvénient d’être à la fois juge et partie, ce qui peut causer des problèmes au sein de la copropriété. C’est aussi une fonction qui demande beaucoup de temps et d’organisation.

Le syndic professionnel, la solution classique

Les fiduciaires professionnels peuvent être des entreprises de taille variable. Ils doivent être titulaires d’une carte professionnelle de fiduciaire en copropriété délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie. Les copropriétaires peuvent s’assurer qu’un syndic est affilié en visitant le site général des chambres de commerce et d’industrie. Un syndic professionnel doit être assuré pour sa responsabilité professionnelle, assurance qui doit figurer sur le contrat du syndic, ainsi que le nom de la compagnie d’assurance et le numéro de la police souscrite. Le prix moyen des frais de base est de 148 euros par lot et par an, selon une enquête de l’Association des gestionnaires de copropriété. Quelques forfaits de pratique allant jusqu’à 500 euros par lot et par an.

Ce sont des spécialistes, qui ont de l’expérience dans la gestion et se consacrent uniquement à cette activité. Les grandes entreprises ont l’avantage d’avoir une équipe de professionnels spécialisés : avocats, comptables, etc. pour aider les gestionnaires. Néanmoins, un gestionnaire peut devoir gérer simultanément 40 ou 50 condominiums et changer régulièrement, surtout dans les grands groupes où le taux de roulement est élevé. Toutefois, les petites entreprises peuvent s’avérer plus disponibles et plus proches de leur administration.

Le fiduciaire en ligne, Solution 2.0

Les fiduciaires en ligne sont des fiduciaires à distance qui sont responsables de la gestion administrative de l’immeuble : comptabilité, collecte de fonds, contrats avec des entrepreneurs ou des employés de l’immeuble. Contrairement au professionnel fiduciaire, le syndic en ligne ne gère pas les tâches opérationnelles de la copropriété : suivi du travail, organisation des assemblées générales, etc. Il appartient au conseil syndical — un groupe de copropriétaires élus — de gérer cette dimension de la copropriété. Bref, les fiduciaires en ligne sont des fiduciaires professionnels qui offrent un service plus léger à distance. Les tarifs des fiduciaires en ligne varient. Ils coûtent généralement environ 10 euros par mois par copropriétaire, soit environ 100 euros par lot et par an.

Le prix est un avantage souvent mis en avant par les syndics en ligne ainsi que leur professionnalisme. Les fiduciaires en ligne sont des fiduciaires professionnels assujettis à la même obligation d’assurance responsabilité professionnelle qu’un fiduciaire traditionnel. Le rôle renforcé du conseil syndical doit néanmoins être pris en compte. S’il n’a qu’un pouvoir de contrôle en vertu de la loi du 10 juillet 1965, il peut se trouver responsable de l’exécution de tâches qui ne lui incombent pas a priori par le syndic en ligne, telles que le la tenue d’assemblées générales, la gestion des travaux, l’enregistrement des compteurs, etc.

Élection du nouveau syndic

Ces différentes options peuvent être proposées par l’administrateur intérimaire, le fiduciaire ou tout copropriétaire désireux de proposer un syndic. L’administrateur provisoire ou le syndic sera chargé d’envoyer les devis aux copropriétaires avec la citation à l’assemblée générale à l’ordre du jour de laquelle sera inscrite la nomination du nouveau syndic. Réunis lors d’une assemblée générale, les copropriétaires pourront voter, à la majorité absolue, pour l’élection du nouveau syndic. Si la majorité n’est pas atteinte, mais qu’un projet d’administrateur a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu, à la majorité simple, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires présents ou représentés.