Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ?

15 septembre 2024

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Plan de l'article

Dans cet article, je vais vous montrer comment calculer l’usufruit en cas de vente de votre propriété.
- Méthode simple de calcul de l’usufruit :
Exemples
- Pour aller plus loin…

Dans cet article, je vais vous montrer comment calculer l’usufruit en cas de vente de votre propriété.

Pourquoi est-il intéressant de savoir comment calculer l’usufruit ?

Savoir comment le calcul de l’usufruit et de la propriété nue permet de déterminer les droits de transfert ou de vente de biens immobiliers.

Dans les cas où la propriété de biens immobiliers est démembrée.

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Comme par exemple, dans le cas d’une « vente immobilière à vie » où la valeur de la propriété nue détermine la valeur de la rente viagère.

Je vous donne dans cet article, l’acheminement du calcul de l’usufruit et la propriété nue.

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L’objectif pour vous :

Votre but est de déterminer s’il est intéressant pour vous de démembrer votre propriété.

Pour la raison d’optimiser votre stratégie de vente ou de transmission de votre immobilier à vos détenteurs de droits.

Donc, n’avez plus aucun doute sur son calcul, cet article explique tout à vous.

A savoir la pleine propriété :

Tout d’abord, il est nécessaire de comprendre ce qu’est un « usufruit », une « propriété nue » et un « démembrement des biens ».

Par conséquent, et pour vous aider, je vous invite à lire les articles précédents suivants :

Comprendre et maîtriser « l’immobilier complet ». Dans cet article, j’explique ce qu’est l’usufruit à travers la définition de la pleine propriété
Comprendre et maîtriser « démembrement des biens ». Dans cet article, j’explique la mécanique du démembrement de la propriété d’un bien immobilier dont le calcul de l’usufruit est indispensable

Maintenant que nous savons ce qu’est la pleine propriété et le démembrement des biens, revenons à la façon de calculer l’usufruit et la propriété nue de votre propriété.

Je vous donne l’itinéraire du calcul pour déterminer s’il est intéressant pour vous de vendre en pleine propriété ou en démembrement de biens afin d’obtenir un capital immédiat alors que restant un utilisateur de votre propriété.

Méthode simple de calcul de l’usufruit :

Pour aider est utilisé le tableau des usufruits fourni par l’administration fiscale qui opère par tranches de 10 ans.

Liste de l’usufruit donnée par l’administration fiscale :

Âge de l’usufruit	Valeur de l’usufruit en% de la valeur de la propriété	Valeur de la propriété nue en% de la valeur du bien
Jusqu’à 20 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
A partir de 91 ans	10%	90%

Voir : Article 669 de la CGI

Dans tous les cas, l’administration fiscale utilise ce tableau pour déterminer la valeur imposable du transfert par don ou vente.

En outre, cette même administration détermine le montant de la taxe sur la valeur plus.

exemple

Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 100 000€.

Objectif : le propriétaire souhaite transmettre la propriété nue à son enfant.

Hypothèse : l’âge de ce dernier est compris entre 71 et 80 ans.

Par conséquent, la propriété nue aura donc une valeur de 70.000€ (70% de la valeur de la propriété).

Méthode de calcul pour la vente du bien nu à un tiers :

Nous aurions tendance à calculer la valeur de la propriété nue comme avant est une valeur de 70 000€ (70% de la valeur de la propriété).

Dans ce cas, le calcul n’est pas entièrement identique car il doit tenir compte d’autres critères.

Pour le rendre simple et ne pas compliquer le contenu de l’article, je ne parlerai pas des cas spécifiques présentés par la vente de rente viagère.

Nous nous laissons donc rester sur un cas simple.

C’est – à – dire la vente de la propriété nue avec usufruit sans droits d’usage et de logement visés à l’article 578 du Code civil.

Ce cas est similaire à une vente ordinaire.

Les ventes de rente viagère utilisent un article à part entière dont les différents cas de vente seront élaborés.

En règle générale :

l’objectif de vendre le bien nu consiste à obtenir un capital immédiat et/ou une rente mensuelle.

Il est donc recommandé d’utiliser les tables des assurances ou des notaires.

Les critères à prendre en considération seront donc les suivants :

Âge et sexe du vendeur-propriétaire futur usufruit
Le taux de rendement
L’expérience de vie de ce dernier

Exemple de vente de la propriété nue

Un bien immobilier d’une valeur de 100 000€ par un propriétaire, un homme, 75 ans.

Usufruit sera de 50 759€
Rentabilité de 5%
Nue-propriété sera de 49 241€

Nous utilisons cette dernière valeur de 49,241€ pour calculer la rente qui sera due à l’usufruitier.

Ce montant sera versé sous forme de rente ou en deux étapes par le paiement d’une valeur immédiate (le bouquet) et du solde de la rente.

La durée des paiements sera déterminée en lisant la « vie espérance » tableau pour déterminer la durée du paiement de la pension.

C’est en effet cette rente qui joue un rôle important et donne un caractère spécifique à ce type de vente.

Tableaux de référence

Les tables de référence sont multiples, voici les titres par exemple :

Tableau des taux de rémunération des économies
Tableau de l’espérance de vie sur une tête pour un calcul en… (Année d’incorporation du document)
Tableau de la rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestrielle aux fins du calcul en… (Année d’incorporation du document)
Tableau de la rente viagère annuelle immédiate sur deux personnes desservies trimestriellement pour le calcul en… (Année d’incorporation du document)
Tableau de la valeur de l’usufruit pour un calcul en… (Année de création du document)

Exemples

Je reprends ici 3 exemples de vente à vie gratuite du livre « vendre sa propriété » des Guides du Particulier à Particulier Edition Particulier Eyrolde 2015. Vous trouverez ici ces exemples aux pages 87 et 88.

Exemple 1 : Rente viagère gratuite sur une tête sans bouquet

Vendeur : 70 ans
Valeur du bien : 100 000€
Rentabilité théorique : 1,75%
Échelle de référence : NOC Insurance (Graphique de la rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestrielle pour le calcul en 2011) : 100 euros de capital correspond à une rente annuelle de 5 091 euros.

Pour 100 000€, la rente annuelle sera de 5 091€ ou 1 272,75€ par trimestre.

Exemple 2 : Vente à vie gratuite sur une tête avec bouquet

Vendeur : 70 ans
Valeur du bien : 100 000€
Rentabilité théorique : 1,75%
Barème de référence : CNP Assurance (Tableau de la rente viagère annuelle immédiate sur une tête servie trimestrielle pour le calcul en 2011) : 100 euros de capital correspond à une rente annuelle de €5 091
Paiement d’un bouquet de 20 000€

Pour 100 000€ : valeur de calcul : 100 000€ — 20 000 euros ou 80 000€ la rente annuelle sera de 4 027,80€ ou 1 018,20€ par trimestre.

Exemple 3 : Vente à vie gratuite sur deux têtes sans bouquet

Vendeurs : couple de 55 et 50 ans : 50 est l’âge choisi pour les calculs
Valeur du bien : 100 000€
Rentabilité théorique : 1,75%
Barème de référence : CNP Assurance (Tableau de la rente viagère annuelle immédiate sur deux têtes servies trimestriellement pour le calcul en 2011) : 100 euros de capital correspond à une rente annuelle de 2 991 euros.

Pour 100 000€, la rente annuelle sera de 2 991€ ou 749,45€ par trimestre.

J’espère vous avoir éclairés sur ce sujet. Laissez-moi un commentaire ci-dessous…