Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Calculer sa capacité d’emprunt est une étape cruciale pour tout investisseur en immobilier locatif. Connaître ce montant avant de chercher un bien vous permet de définir un budget réaliste et d’éviter les mauvaises surprises. Dans cet article, nous expliquerons ce qu’est la capacité d’emprunt, pourquoi elle est importante, et comment la calculer. Vous découvrirez les critères bancaires, les outils de simulation, et des conseils pour optimiser votre capacité d’emprunt afin de réussir votre investissement locatif.

Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Revenus

Vos revenus constituent la base de votre capacité d’emprunt. Ils incluent :

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• Salaires : Vos revenus nets mensuels issus de votre activité professionnelle.
• Revenus locatifs actuels : Si vous possédez déjà des biens locatifs, les revenus qu’ils génèrent sont pris en compte.
• Autres sources de revenus : Cela peut inclure les dividendes, les prestations sociales, les pensions ou tout autre revenu régulier.

Charges

Les charges mensuelles réduisent la capacité de remboursement et donc la capacité d’emprunt. Il est crucial de les lister de manière exhaustive :

• Crédits en cours : Tous les crédits que vous remboursez déjà, qu’ils soient à la consommation ou immobiliers.
• Charges fixes : Loyer, factures d’électricité, d’eau, de gaz, assurances, frais de scolarité, abonnements divers, etc.

Taux d’endettement

Le taux d’endettement est un indicateur clé pour évaluer votre capacité à emprunter. Voici comment il se calcule et pourquoi il est important :

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• Définition et importance : Le taux d’endettement représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Les banques l’utilisent pour évaluer votre solvabilité.
• Calcul du taux d’endettement : La formule est simple : Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus mensuels) x 100

Quels sont les critères bancaires pour l’obtention d’un prêt immobilier ?

Taux d’endettement maximal

Le taux d’endettement est un indicateur clé pour les banques. Il représente le pourcentage de vos revenus mensuels qui est consacré au remboursement de vos crédits.

• Généralement fixé à 33-35% : En France, les banques considèrent qu’au-delà de ce seuil, le risque de non-remboursement augmente. Par exemple, si vos revenus mensuels sont de 3 000 €, vos charges mensuelles de crédit ne devraient pas dépasser 1 000 €.
• Exemples de calcul pour différentes situations :
• Pour des revenus de 4 000 € avec un endettement de 33%, les charges de crédit maximales seraient de 1 320 €.
• Pour des revenus de 5 000 € avec un endettement de 35%, les charges de crédit maximales seraient de 1 750 €.

Restes à vivre

Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste pour subvenir à vos besoins courants après le remboursement de vos crédits.

• Définition et importance : C’est un critère essentiel pour les banques, car il mesure votre capacité à maintenir un niveau de vie décent après avoir payé vos mensualités.
• Montant minimal requis par les banques : En général, les banques exigent un minimum de 700 € à 1 000 € pour une personne seule, et environ 400 € par personne supplémentaire dans le foyer. Par exemple, pour un couple avec un enfant, le reste à vivre devrait être d’au moins 1 500 €.

Durée de l’emprunt

La durée de l’emprunt influence directement le montant de vos mensualités et donc votre capacité d’emprunt.

• Impact de la durée sur la capacité d’emprunt : Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, ce qui peut augmenter votre capacité d’emprunt. Cependant, cela augmente également le coût total du crédit.
• Exemples comparatifs (20 ans vs 25 ans) :
• Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 1,5% donne des mensualités d’environ 965 €.
• Le même emprunt sur 25 ans donne des mensualités d’environ 800 €.

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt appliqué à votre emprunt influence considérablement le montant que vous pouvez emprunter.

• Influence des taux sur la capacité d’emprunt : Un taux d’intérêt plus bas réduit le coût total du crédit et augmente donc votre capacité d’emprunt.
• Variation des taux et impact sur le montant empruntable : Par exemple, pour un emprunt de 200 000 € :
• À un taux de 1,5% sur 20 ans, les mensualités sont de 965 €.
• À un taux de 2,5% sur la même durée, les mensualités passent à environ 1 060 €, réduisant ainsi la capacité d’emprunt.

Faire une simulation pour évaluer votre capacité d’emprunt

Les simulateurs en ligne sont des outils pratiques et gratuits qui vous permettent de calculer rapidement votre capacité d’emprunt. La plateforme Maslow par exemple, vous propose de réaliser une simulation d’investissement immobilier locatif de manière très simple. En effet, le simulateur vous demande d’entrer plusieurs informations essentielles :

• Revenus mensuels nets
• Charges mensuelles
• Durée de l’emprunt souhaitée
• Taux d’intérêt

Après avoir entré toutes ces informations, le simulateur calcule et vous affiche une estimation de votre capacité d’emprunt ainsi que directement des appartements dans lesquels vous pouvez investir.

Consulter un courtier en prêts immobiliers

Faire appel à un courtier en prêts immobiliers peut grandement faciliter votre démarche et optimiser votre capacité d’emprunt.

• Avantages de passer par un courtier : Un courtier possède une connaissance approfondie du marché et des relations privilégiées avec les banques. Il peut négocier les meilleures conditions pour vous et vous faire gagner du temps.
• Rôle du courtier dans l’optimisation de la capacité d’emprunt : Le courtier analysera votre situation financière en détail, prendra en compte tous les éléments pertinents (revenus, charges, apport personnel, etc.) et vous aidera à préparer un dossier solide. Il vous conseillera également sur les meilleures stratégies pour maximiser votre capacité d’emprunt, comme la consolidation de crédits ou l’augmentation de votre apport personnel.

Comment optimiser votre capacité d’emprunt ?

Augmenter ses revenus

L’augmentation de vos revenus peut significativement améliorer votre capacité d’emprunt. Voici quelques stratégies à envisager :

• Si vous êtes en emploi, demandez une augmentation de salaire. Justifiez votre demande par vos performances et vos contributions à l’entreprise.
• Investissez dans des sources de revenus passifs, comme des placements financiers ou des micro-investissements dans des entreprises. Les revenus passifs peuvent être ajoutés à vos revenus globaux et améliorer votre profil emprunteur.
• Envisagez des activités supplémentaires comme le freelancing, la vente en ligne, ou des services à domicile. Ces revenus supplémentaires peuvent augmenter vos ressources et améliorer votre capacité d’emprunt.

Réduire ses charges

La réduction de vos charges est une autre manière d’optimiser votre capacité d’emprunt. Voici comment :

• Contactez vos créanciers pour renégocier les conditions de vos prêts actuels. Un taux d’intérêt plus bas ou une extension de la durée de remboursement peut réduire vos mensualités.
• Analysez vos dépenses mensuelles et identifiez les domaines où vous pouvez économiser. Réduisez les abonnements non essentiels, optez pour des offres groupées pour vos services (internet, téléphone), et adoptez des habitudes d’achat plus économiques.

Avoir un apport personnel

Un apport personnel conséquent peut grandement améliorer votre capacité d’emprunt. Voici pourquoi et comment :

• Un apport personnel réduit le montant que vous devez emprunter et montre aux banques que vous êtes financièrement sérieux et capable de gérer votre argent. Cela peut également vous aider à obtenir de meilleures conditions de prêt.
• Avec un apport personnel important, vous pouvez négocier un taux d’intérêt plus bas et potentiellement emprunter sur une durée plus courte. Cela réduit le coût total de votre crédit et améliore votre capacité d’emprunt globale.

En conclusion, calculer et optimiser sa capacité d’emprunt est une étape essentielle pour tout investisseur souhaitant réussir dans l’immobilier locatif. En comprenant les éléments qui composent votre capacité d’emprunt, en tenant compte des critères bancaires, et en utilisant des outils de simulation efficaces, vous serez mieux préparé pour aborder votre projet immobilier. N’oubliez pas que la clé du succès réside dans une préparation minutieuse et une gestion proactive de vos finances. Augmentez vos revenus, réduisez vos charges et assurez-vous d’avoir un apport personnel suffisant pour convaincre les banques de votre sérieux et de votre solvabilité.