Censi-Bouvard et LMNP : ce qu’il faut savoir

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Qu’ est-ce qu’une location meublée en vertu de la loi ?

La location meublée est mieux définie depuis la loi Macron 2015. La location meublée LMNP ou LMP n’a été en fait définie que par une doctrine administrative de la réponse ministérielle DESANLIS (JO.AN.28/01/1980) : « La location d’un espace d’habitation avec mobilier est considérée comme une location meublée lorsque le mobilier loué avec les locaux est suffisant pour donner à ce dernier un minimum de capacité ».

Ensuite, il a été précisé par BOI-BIC-CHAMP-40-10 que « le régime fiscal de location meublée [BIC Industrial and Commercial Benefits] est un local réservé avec tous les éléments mobiliers essentiels à l’occupation normale par le locataire », c’est-à-dire avoir un minimum de compétence qui permet au locataire de bénéficier de la fonctions vitales suivantes : sommeil (lit…), nourriture (cuisine…) et toilettes (salle d’eau…).

Les différents types de logements impliqués dans la location meublée

Location meublée peut prendre plusieurs formes Étant donné que les logements sont considérés comme concernés par la location meublée LMNP ou LMP :

• Logement meublé loué toute l’année.
• Partie de la résidence principale du propriétaire.
• L’ hébergement est meublé en saison.
• Le tourisme meublé.
• Le bed and breakfast.
• Gîtes ruraux.
• Hébergement en résidences de service : résidences étudiantes, résidences touristiques, EHPAD, seniors, résidences d’affaires.

Règlement sur la location meublée LMNP

La nouvelle loi Alur fait évoluer la loi historique du 6 Juillet 1986 sur l’immobilier locatif. Adoptée en mars 2014, la loi Alur (Loi sur l’accès au logement et l’urbanisme rénové) modifie la réglementation des relations entre les propriétaires et les locataires de leur résidence principale en renforçant la sécurité juridique de leurs relations contractuelles, en améliorant l’information du locataire au moment de le bail, et en augmentant sa protection lors de l’exécution.

Les modifications apportées par la loi Alur, concernant les baux conclus le 27 mars 2014 ou après, sont les suivantes et ne concernent que le LMNP géré par lui-même et non exploité dans des services de résidence : — Les honoraires d’agence à la charge du locataire sont plafonnés en ce qui concerne les visites au logement, la préparation du dossier, la rédaction du bail, l’inspection des locaux. Les prix appliqués doivent également être affichés. — En cas de retour tardif du dépôt de garantie, des intérêts tardifs seront dus au locataire. Pour chaque mois de retard commencé, le dépôt de garantie dû au locataire sera augmenté d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges). — Le bailleur sera en mesure de recouvrer les arriérés de loyer pour une période de 3 à 5 ans. — Les pièces justificatives relatives aux charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant les 6 mois suivant l’envoi du relevé. — Lorsqu’il y a des travaux à effectuer dans le logement, le locataire doit permettre l’exécution correcte des travaux, mais une réduction du loyer est appliquée si la durée des travaux dépasse 21 jours. — Si le locataire veut donner son congé, il reçoit un avis réduit à 1 mois lorsqu’il vit dans une zone « tendue » (généralement de grandes villes). — Si le motif du congé du propriétaire est irrecevable, le locataire peut se présenter devant le juge et contester ce motif de dommages-intérêts. Le bailleur risque également de poursuites pénales. — Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (c’est-à-dire du 1er novembre au 31 mars).

Il convient de noter que ces biens immobiliers loués meublés à partir du 27 mars 2014 sont encore bien régis par la loi du 6 juillet 1986. La loi Alur a simplement modifié les éléments susmentionnés.

Un décret du 31 juillet 2015, qui comprend une jurisprudence antérieure, a ensuite défini la liste des objets qui doivent être trouvés dans une location meublée à partir du 1er septembre 2015 : — Literie comprenant une couette ou une couverture — Un dispositif conçu pour bloquer la lumière dans les pièces qui seront utilisées pour dormir — Feux de cuisson — Un four ou un four à micro-ondes — Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur avec un compartiment permettant une température inférieure ou égale à -6°C — Les plats nécessaires pour manger des repas — Une table ainsi que des sièges — Étagères de rangement — Luminaires — Matériel d’entretien ménager adapté aux aspects du logement

La loi Macron, publiée au Journal officiel le 7 août 2015 et entrée en vigueur dès le 8 août 2015, retouche certains éléments de la loi Alur. Par exemple, les dispositions de la loi Alur s’appliquent désormais à tous les baux, même ceux signés avant la publication de la loi. Par conséquent, les nouveaux motifs d’admissibilité à un avis réduit, comme le fait d’être situé dans une zone « tendue », s’appliqueront également aux baux signés avant le 27 mars 2014. En outre, le cadre des loyers ne s’appliquera qu’aux contrats signés après la publication des plafonds de loyer, qui ne concernent que certaines villes (Paris et probablement 412 communes de l’agglomération parisienne d’ici 2018, si l’on s’en tient au décret signé par la Ministre du Logement Emmanuelle Cosse à la fin du juin 2016, Bordeaux, Montpellier, etc.). Les contrats signés avant cette publication, même en cas de renouvellement implicite, ne sont pas affectés.

Choix d’un comptable professionnel du PNMT et adhésion à un Centre de gestion agréé (CGA).

Demandez l’aide d’un cabinet comptable spécialisé LMNP vous permet d’assurer l’exactitude de votre comptabilité de votre bien locatif meublé, en particulier pour le calcul de l’amortissement, en relation avec l’administration fiscale et votre déclaration de revenus en BIC.

Joignez-vous à un centre de gestion agréé (CGA) pour la comptabilité annuelle de votre propriété dans le PNML (adhésion souvent incluse dans la trousse d’offre du cabinet d’experts-comptables). Avec la CGA, vous éviterez que l’administration fiscale représente 125 % de votre revenu dans le calcul de l’impôt.

Détail important, les services du comptable agréé seront « 2/3 gratuits » : En effet, ses honoraires et le coût de l’adhésion à la CGA seront remboursés par une réduction d’impôt de 2/3 de la somme engagés (jusqu’à 915 €/an) (vous payez en année N et bénéficiez d’une réduction d’impôt en N 1).

Si vous avez besoin d’être référé à un cabinet comptable spécialisé dans la comptabilité LMNP, la location directe ou les services de résidence, contactez-nous afin que nous puissions vous contacter.

Choisissez entre location meublée directe ou gérée dans les services de résidence LMNP

Qui vous paie le loyer, les locataires ou un manager ? Pour un investisseur particulier, il existe deux façons principales de louer meublé :

1. Location meublée longue durée, location de mobilité, ou à court terme (la recherche la plus répandue, généralement effectuée dans le premier par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un chasseur, et de privé à privé) :
2. Il s’agit de l’investissement immobilier classique du logement, location directement du propriétaire-bailleur au locataire ou par l’intermédiaire d’une agence. Les locataires paient directement aux propriétaires, assumant ainsi l’entretien, la vacance et la rotation. Une distinction est faite entre les baux saisonniers pour les baux de moins de 9 mois (et lorsque les locataires ne font pas bien leur résidence principale), les baux de mobilité (neufs en 2019) pour les baux de 1 mois à 10 mois, et les baux de longue durée pour les baux de plus de 9 mois. Location meublée dans un service de résidence, géré par un gestionnaire (généralement proposé dans le nouveau par les promoteurs, les banquiers et les gestionnaires de patrimoine)  : Dans les services de résidence, les locataires paient le gérant, puis le gérant paie le propriétaire à un loyer convenu dans ce bail commercial. L’entretien et les vacances des locataires sont donc pris en charge par l’exploitant de la résidence.

Comme nous l’avons vu plus haut, les nouvelles conditions de location meublée s’appliquent uniquement à la location meublée sur place.

Investir dans l’immobilier locatif dans le cadre sécurisé du LMNP géré en services de résidence

Dans les services de résidence LMNP avec bail commercial, contrairement à la location meublée classique où ce sont les locataires qui paient directement au propriétaire, il sera nécessaire d’être extrêmement prudent sur le choix de l’activité et sur la qualité du gestionnaire à soutenir vos loyers.

Vos objectifs d’investissement dans LMNP devront être adaptés aux caractéristiques des résidences meublées : non pas pour la revente à moyen terme, mais pour créer des compléments de revenu immédiats ou futurs (surtout pour la retraite), qui seront sécurisés (grâce au bail commercial) et faibles impôts (grâce à la taxe BIC et dépréciation).

Une sélection drastique de la résidence en LMNP devra être faite pour garantir votre revenu supplémentaire et valoriser votre investissement immobilier au fil du temps, notamment en prêtant attention au prix et au montant du loyer net des charges, à l’emplacement, à l’activité de la résidence et à sa cohérence avec son environnement (résidence étudiante près des écoles, infrastructures de transport et dans une ville étudiante…), le gestionnaire (pour minimiser les risques de gestion, de paiement ou de renégociation du loyer à la baisse au moment du renouvellement du bail), et les conditions du bail commercial (charges supportées par les propriétaires et indice des loyers).

Fourni toujours d’être très prudent sur le choix de votre résidence de services, cet investissement immobilier en location meublée LMNP présente de nombreux avantages :

• Sécurisé.
• Contrairement à l’immobilier résidentiel, vous investissez dans les rendements locatifs plus que la valeur immobilière. Le bail commercial signé avec un professionnel de la gestion pour une durée minimale de 9 ans garantit vos loyers. Économiquement stable. Vous avez une visibilité très précise de votre investissement et de son rendement sur une très longue période de temps. Fiscale stable. L’imposition BIC et son amortissement de la propriété dans le statut LMNP ne sont pas des créneaux fiscaux qui pourraient être retirés du jour au lendemain.

• Simple.
• La gestion est déléguée à 100 % et la plupart des dépenses sont payées par le gestionnaire. – cohérent. Vous choisissez l’activité de votre résidence (senior, étudiant…) et son emplacement en fonction de l’activité (proche des écoles, commerces…).

Que ce soit pour vous protéger contre les risques économiques, les risques fiscaux ou risques de gestion locative (frais et pas de loyer), nous pensons que l’immobilier meublé géré par le LMNP reste une bonne solution pour l’investissement immobilier pour 2020.

Nos conseils meublés location LMNP sur les motifs d’achat. La location meublée LMNP avec service de résidence pour la création de revenu supplémentaire garanti (bail commercial) et faible impôt (taxe BIC), sans objectif de revente.

L’

investissement dans le PNMT doit être motivé par ce principal objectif patrimonial : la création de recettes complémentaires, sûres et peu fiscales. Un autre objectif clé est la conservation à long terme (idéalement pour votre retraite) sans objectif de revente. Si votre objectif principal est en plus de valoriser ou de constituer des actifs, optez pour un investissement financier (capitalisation) ou un immobilier résidentiel (location en direct ou investissement dans des biens nus).

Et pourquoi ne pas céder des actions SCPI plutôt que des services résidentiels d’appartement LMNP ? Dans nos conseils en gestion de patrimoine, nous sommes souvent « concurrentiels » avec des SCPI performants, qui sont également un excellent moyen de créer des suppléments de revenu sécurisés pour les stratégies de retraite ou de rente.

Déjà, selon nous, les SCPI de rendement offrent aux investisseurs une meilleure gestion et une meilleure sécurité de mise en commun, puisque des dizaines de bâtiments sont gérés et loués par le biais du fonds (évitant ainsi le risque des gestionnaires sur une seule propriété LMNP). En outre, il n’y a pas besoin de « chercher bon » ou « aller chez le notaire » avec le SCPI, la procédure d’acquisition est grandement facilitée par rapport à l’achat d’un appartement.

Lorsque les SCPI étaient composés uniquement d’actifs locatifs en France, notre choix entre SCPI et LMNP était généralement celui qui permettait le meilleur rendement locatif net sur la gestion et la taxe nette, c’est-à-dire plutôt sur les SCPI lorsque vous étiez à un IMT à 14% ou moins (impôt foncier sans amortissement). lorsque vous étiez à un TMI supérieur ou égal à 30 % (impôt BIC avec amortissement).

Mais depuis l’arrivée de international SCPI, ceux-ci se distinguent presque toujours comme le gagnant sur 100% français SCPI ou appartements à louer meublés services de résidence LMNP, car ils vous permettent de diversifier géographiquement et financièrement mieux. En effet, en plus de cette diversification évidente avec le marché immobilier français, ces investissements de SCPI auprès des étrangers bénéficient d’un régime fiscal avantageux, puisque l’imposition de leurs loyers se fait à l’imposition du pays européen où se trouve le bien ! Un bâtiment en France, l’imposition des revenus fonciers ; mais un bâtiment en Allemagne, la fiscalité allemande ; un bâtiment au Portugal, la fiscalité portugaise, etc. Les SCPI Corum Origin, Eurion et LF Europimmo sont les SCPI Corum, le SCPI Corum XL pour investir en dehors de l’Europe.

Par conséquent, la plupart du temps, nous préférons investir dans l’IPAC international dans nos audits de patrimoine plutôt que dans les services de résidence LMNP. Les appartements étudiants ou EHPAD sont maintenant plutôt « complémentaires » au SCPI, ou si vous n’avez accès au crédit bancaire que pour LMNP (les conditions de crédit dans SCPI sont plus restrictives).

Lisez notre article pour comprendre les avantages de ces SCPI internationaux : Quels SCPI investir dans l’étranger ?

Sur la sécurité du LMNP, La sécurité de la location location collection meublée grâce au bail commercial. investir dans des immeubles neufs ou anciens gérés en services de résidence LMNP permet de déléguer à un gestionnaire professionnel toute la gestion de votre bien qui est intégrée dans une résidence senior, étudiant, EPHAD, touristique ou entreprise. Par conséquent, vous recevez votre revenu sur une base contractuelle par le biais du bail commercial conclu avec le gestionnaire de la résidence du PNMT.

Il y a donc une mise en commun de la gestion locative par le gestionnaire sur l’ensemble de la résidence, c’est lui qui vous paie « rubis sur clou » tous les trimestres, et plus un locataire particulier comme dans l’investissement locatif classique en direct. Ainsi, plus de problème de déficience, vacance de locataire, ni loyers impayés.

Nos conseils meublés location LMNP sur les risques. Les problèmes liés aux services résidentiels peuvent être beaucoup plus graves que dans les autres investissements immobiliers.

Bien que l’APM exploité demeure l’un des investissements immobiliers les plus sûrs, il existe de nombreux risques inhérents à l’APM, y compris le gestionnaire et sa santé financière. Ces risques peuvent avoir un impact considérable sur votre investissement et votre objectif de chiffre d’affaires supplémentaire :

• Pendant l’exécution du bail commercial, une mauvaise gestion ou la santé économique de la résidence peut entraîner un retard de paiement, un défaut de paiement et/ou le départ du gestionnaire.
• En cas de problèmes de gestion ou si la résidence n’est pas appréciée par des spécialistes du marché d’occasion, il peut être difficile de revendre votre propriété.
• Au moment du renouvellement du bail, pour les mêmes raisons, il existe des possibilités de renégociation à la baisse des loyers et des menaces de départ du gestionnaire.

A LMNP résidence de service sans gestionnaire deviendrait alors une coquille vide très dommageable pour les investisseurs qui finiraient alors sans loyer et avec un prix réduit de la propriété au deuil. Une bataille juridique sera probablement lancée entre le gérant et les propriétaires, ainsi qu’une recherche d’un nouvel opérateur.

Pour minimiser les risques, il sera essentiel d’être très vigilant quant à l’historique du gestionnaire et du secteur d’activité. Malheureusement, ce sont souvent les mêmes opérateurs qui sont mal remarqués, étant interdit de conseils de gestion de patrimoine bien informés.

Je vous invite à aller au bas de l’article pour lire les commentaires, qui comprennent bon nombre des malheurs du PNMT dans les résidences de service.

Recherche de la rentabilité élevée de l’immobilier dans l’ancien bail meublé à long terme, la mobilité de location ou la location saisonnière

> Un actif du PNML loué en ligne présente des avantages et des inconvénients par rapport aux services résidentiels gérés par le PNMR.

Les avantages de location meublée LMNP en direct, à long terme, à la mobilité des baux ou à court terme saisonnier :

• Immobilier résidentiel :
• Contrairement aux résidences de services, vous acquérez de l’immobilier classique, qui peut être utilisé comme résidence principale, pied-à-terre ou location à un être cher. Revente :
• De la même manière, puisque votre propriété est une propriété classique, elle peut être revendu par l’intermédiaire de l’agence immobilière locale ou de privé à privé… Impossible dans les services résidentiels où seuls quelques spécialistes sont en mesure de revendre votre propriété ! Rendement :
• Sans services de gestionnaire résidentiel qui récupère une grande partie de la marge en échange de la sécurité de la gestion, la location meublée bien exécutée doit être plus rentable qu’un bail commercial LMNP location meublée. Fiscalité : Même taxe BIC avec amortissement pour permettre une faible taxe sur les locations locatives meublées, déduction des frais d’acquisition, frais de notaire inclus.

Les inconvénients de location meublée LMNP en direct, longue durée, mobilité locative ou saisonnière à court terme :

• Le coût d’acquisition :
• Trouver la propriété appropriée par l’intermédiaire d’un chasseur immobilier spécialisé, réaliser les travaux, aménager la propriété, la décorer et la rendre habitable à 100% pour un locataire, entraîne un coût d’acquisition supplémentaire pour l’investisseur propriétaire à intégrer. Locataire vacant : La rotation des locataires peut entraîner des périodes sans revenu et des surcoûts (honoraires d’agence pour un nouveau locataire ou de nouveaux travaux).
• Risques locataires : Les risques de loyers impayés ou d’un locataire qui ne souhaite pas quitter mettront votre investissement en difficulté.
• Le coût de gestion : les coûts de l’agence qui prend soin de votre propriété, travaux et réaménagement à planifier.
• La réglementation à comprendre : À long terme ou saisonnier, l’administration fiscale exerce de plus en plus de coercition sur la réglementation du PNMT.

Pour la location meublée en direct, sans services résidentiels, la réglementation sera une question centrale. Comme mentionné plus tôt dans l’introduction, la réglementation de la location meublée LMNP en tant que résidence principale (longue durée) est conforme à celle de la location nue en vertu de la loi Alur pour les baux conclus après le 27 mars 2014 (les règles de limitation, les clauses réputées non écrites, la rémunération des intermédiaires, l’inventaire des locaux, les obligations des parties et au dossier de diagnostic technique).

Notamment, les loyers sont désormais réglementés dans les grandes agglomérations qui le souhaitent (Paris, Lille, et bientôt Grenoble ?), même si le tribunal administratif de Paris l’a récemment contesté. Le prochain soap opera de 2020 ?

Une location meublée saisonnière qui est devenue très restrictive dans les grandes villes. Tout ce qui est loué en meublé avec des baux de moins de 9 mois est maintenant considéré comme location meublée saisonnière.

Objets de beaucoup de débats, surtout compte tenu de l’émergence et du succès de sites tels que Airbnb ou Le Bon Coin, quel impact la loi Alur a-t-elle sur ce fameux mobilier saisonnier location ?

Bien que la location meublée à long terme n’ait pas vraiment été touchée, la loi Alur a sévèrement restreint la location saisonnière meublée dans les grandes villes, où les bailleurs (Paris, petites couronnes parisiennes et villes de plus de 200 000 habitants) devront obtenir l’autorisation de la mairie pour changer d’utilisation, de location meublée LMNP saisonnière (période de location de moins de 9 mois). Afin d’obtenir ce changement d’utilisation, les villes seront autorisées (comme à Paris à l’heure actuelle) à exiger des investisseurs en LMNP saisonnier qu’ils louent un bien de la même zone pour une location à long terme. Un véritable répulsif en bref…

La solution la plus efficace pour pouvoir effectuer une location saisonnière dans une ville comme Paris : acquérir un bien déjà destiné à des locaux commerciaux (souvent rez-de-chaussée) et qui n’est donc pas un logement résidentiel au sens juridique du terme.

La « chasse » des fraudeurs de location saisonnière LMNP à Paris est ouverte pour 2019, avec inscription obligatoire à la mairie et un amende pouvant aller jusqu’à 50 000€.

Nos conseils meublés location LMNP sur Partenaires. Entourez-vous de haut-parleurs de qualité. Une firme de conseil en gestion de patrimoine pour qualifier votre stratégie de placement. Investir dans l’immobilier à louer meublé LMNP en direct est-il adapté à votre situation financière, fiscale, patrimoniale et à vos objectifs ? Connaissez-vous les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement ? Un autre type d’investissement immobilier n’est-il pas plus cohérent (IPAC, propriété nue, services de résidence du PNMT) ? Ou plutôt des économies financières comme l’assurance-vie ou le régime d’épargne-retraite ?

Notre cabinet vous guide dans la mise en œuvre de vos stratégies d’investissement dans le meilleur de votre situation et de définir votre projet : critères quantitatifs et qualitatifs (prix, emplacement…) et liens avec d’autres acteurs (chasseur immobilier, entrepreneur en bâtiment, décorateur, comptable, courtier en crédit, notaire…) pour faire votre investissement de A à Z.

Un immobilier expert chasseur pour vous aider à trouver la propriété idéale. Si vous voulez investir dans un bien immobilier à louer meublé vivre dans l’ancien, une agence immobilière ou un chasseur immobilier spécialisé dans la recherche de la propriété LMNP de la région où vous voulez investir sera absolument inévitable.

N’ hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions définir votre projet d’investissement locatif ou pied-à-terre et vous mettre en contact avec l’un de nos partenaires.

• Typologie parfaite de la propriété : étage, exposition, mise en page, bonne gestion de la copropriété, défauts à détecter.
• Bonne évaluation du prix par le vendeur : négociation à faire ou bonne affaire à prendre.
• Rénovation et travaux à prévoir : estimation du coût de la rénovation dans le budget global.
• Procédure de vente à effectuer jusqu’au notaire : accompagnement à l’acte.
• Règlements de location meublés : accompagnement pendant la location.

Fiscalité de la location meublée en 2020 : LMNP, LMP et IS

D’ abord établir sa stratégie fiscale pour la location meublée entre LMNP, LMP ou IS

La location meublée en direct avec le LMNP ou le LMP, ou en partenariat avec l’IS ? Retour au plan article

Jusqu’ à présent en 2020, le locateur en Meublé Non-Professionnel (LMNP) est pour la majorité des investisseurs immobiliers locatifs le statut fiscal à privilégier par rapport à celui du locateur en Professionnel Meublé (LMP), revenu foncier ou impôt sur les sociétés (IS).

Le LMNP permet le bénéfice de « beurre et beurre argent », c’est-à-dire un impôt avantageux sur les loyers grâce au BIC-réel avec la déductibilité des coûts d’acquisition et de l’amortissement ; mais aussi sur la revente par le régime des gains en capital pour les particuliers bénéficiant de l’exemption après 22 ans sur le RI et 30 ans sur les prélèvements sociaux.

Mais avec tous les changements récents apportés par l’administration fiscale française au statut du LMP, en particulier l’inscription non obligatoire dans le RCS, vous pouvez sortir du statut LMNP et aller dans le LMP sans vouloir ou même le savoir !

Il est donc essentiel que vous réalisiez une véritable stratégie d’optimisation fiscale sur mesure pour anticiper, comprendre, choisir (et ne pas souffrir) le statut fiscal qui vous convient le mieux entre LMNP, LMP et IS pour vos investissements immobiliers locatifs meublés.

Vous pourriez donc être assujetti au régime fiscal des locateurs meublés professionnels (LMP) si votre maison fiscale remplit les deux conditions suivantes :

• Vos reçus de location meublés annuels (tous les loyers y compris les taxes) dépassent 23 000€ pour l’année civile (au prorata de l’année incomplète).
• Ce montant de revenu est supérieur à la somme de l’ensemble de votre revenu professionnel et/ou de votre pension de retraite.
• L’ inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès d’un greffe du tribunal de commerce est facultative depuis 2020.

La situation ubuesque de refus de s’inscrire au RCS encore nécessaire pour le paiement des cotisations sociales LMP Ainsi, il était l’ancien obligatoire enregistrement dans le RSE qui permettait auparavant de sélectionner ou non le PMT.

Pour la nouvelle, c’est un fonctionnaire qui s’est vu refuser le statut de la LMP (parce qu’il ne pouvait pas s’inscrire auprès du RCS) qui est allé jusqu’au Conseil constitutionnel pour obtenir la reconnaissance que cette obligation de s’enregistrer auprès du RCS était inconstitutionnelle en vertu du principe de l’égalité des fonctions publiques.

Mais vous devez savoir que vous devez toujours être inscrit au RCS pour pouvoir payer les cotisations sociales liées au LMP !

Et de nombreux greffiers du Tribunal de commerce refusent cette inscription au motif qu’elle n’est plus obligatoire et que la location meublée est considérée pour eux comme une activité civile.

Ainsi, certains qui ont besoin d’être en LMP ne peuvent pas s’inscrire au RCS pour cotiser aux régimes de santé et de retraite et en bénéficier ! Nous parlons, par exemple, d’expatriés, mais aussi de personnes en situation précaire, qui ne peuvent pas ou peu travailler réellement, de la handicapés…

En résumé, certains qui veulent être dans LMP pour la protection sociale ne peuvent finalement en bénéficier ; tandis que d’autres qui veulent rester dans LMP tombent dans LMP involontairement !

C’ est une situation ubuesque que les avocats et les comptables remontent à l’administration fiscale par des décisions et des exemples de situation très inconfortable pour les contribuables.

Nous aurons donc certainement des développements à suivre de près en ce qui concerne les conditions du statut du Bailleur en Meublé Professionnel (LMP) et l’inscription au RCS…

Différences fiscales entre le PNMT et le PMT (analyses de rentabilisation en direct sans entreprise) : Choisir entre LMNP et LMP Fiscalité : Comparaison des deux régimes fiscaux

• Cotisations sociales sur le revenu BIC (SSI ex RSI entre 30% et 45%) : 17,2% des cotisations sociales ou sociales si plus de 23000€ du revenu annuel incluant l’impôt sur la location saisonnière pour LMNP ; cotisations sociales pour LMP a priori (courant incertitude qu’ils ne s’appliqueraient que si plus de 23 000€ de revenus TTC) y compris pour la location saisonnière).
• Imputation du déficit : Non attribuable à la LNPP, sera reportée (jusqu’à 10 ans) pour des années, tandis que les déficits seront attribuables sans s’y limiter au revenu total de l’année en PMT.
• Plus-values professionnelles du PMT : En cas de revente, exonération de l’IR/PS si l’activité LMP a été exercée depuis au moins 5 ans et si le loyer brut moyen excl. La TVA est inférieure à 90 000€ (exonération totale) ou supérieure à 126 000€ (exonération partielle). Mais, dans tous les cas, la plus-value professionnelle de LMP sera appliquée aux cotisations sociales SSI entre 30 et 45% !
• Gains immobiliers des particuliers de la LMNP : L’impôt sur la location meublée en cas de revente est le plus avantageux, puisque c’est le système commun qui exonère complètement le gain en capital après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour le PS grâce aux allocations pour périodes de détention.
• Censi-Bouvard Discount : Même s’il est préférable de l’éviter afin de ne pas perdre la possibilité de déduire l’amortissement, il est possible d’avoir la réduction de IR Censi-Bouvard en LMNP avec un achat de biens immobiliers dans le nouveau, mais pas dans LMP.
• Transmission d’un don ou d’une succession : régime de common law pour le LMNP, alors que le LMP est dans le système de paiement différé suivi du paiement fractionné.

L’ assiette fiscale commune entre le PNMT et le PMT :

• Amortissement : Possibilité de déduire du LMNP et du LMP l’amortissement de la valeur du bien (85 % sur 30 ans par exemple, ou dépréciation par composante…), et du mobilier (plus de 5 à 7 ans).
• Dépenses déductibles : Toutes les dépenses liées à l’exploitation de l’activité de location meublée sont déductibles, y compris (par opposition au revenu foncier) les frais d’acquisition typiques de notaire, de chasse ou d’agence.
• TVA : Exonération de TVA en LMNP ou LMP, sauf en location commerciale services.
• IFI : Immobilier soumis à l’IFI à sa valeur actuelle de revente en LMNP et LMP. Mais l’exemption IFI est possible si le chiffre d’affaires dépasse 23 000€, si le bénéfice net (après charges et dépréciation !) supérieur à votre revenu professionnel (à l’exclusion des pensions de retraite), et si c’est votre principale activité professionnelle.
• Démembrement de la propriété : Possibilité de démembrer son actif immobilier en location meublée LMNP ou LMP.
• Location meublée par une société IR : Possible dans la famille Sarl à l’IR ou SNC.

Impôt des sociétés (IS), plutôt pour éviter le PMT si le PNMT est impossible

Pour éviter les cotisations sociales LMP avec un SAS, SARL ou SCI chez IS Bien que vous puissiez choisir l’impôt sur les sociétés (SI) plutôt que la location meublée non professionnelle (TNL) en direct, (sauf pour la gestion des sociétés), vous n’avez guère d’argument pour ne pas choisir la TNL qui combine à la fois l’impôt sur le revenu avantageux et la revente.

Ainsi, depuis 2020 et la non-exigence de s’inscrire auprès du RCS pour être considéré comme Location meublée Professionnelle (LMP), vous pouvez tomber dans ce régime sans le souhaiter si vous dépassez 23 000€ de loyer et que ce montant dépasse votre revenu professionnel (hors pension de retraite).

Après avoir étudié l’impact fiscal de la transition de LMNP au LMP, en particulier sur les cotisations de sécurité sociale ou en cas de revente, vous avez la possibilité de décider de passer à l’impôt sur les sociétés (IS) en apportant votre bien immobilier pour location meublée en SAS, SARL ou SCI à l’IS.

Le résultat du RI est calculé de la même manière que dans l’APMN ou la MPA, puisque tous les coûts, travaux, biens immobiliers et biens meubles peuvent également être déduits ou amortis du loyer.

Mais ce résultat IS sera imposé en 2020 à 15% jusqu’à 38,120€, puis 26,50% au-delà.

Ensuite, ce résultat peut être mis en réserve, ou distribué en dividendes imputés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (IS 12,8 % et PS 17,2 %).

Les deux principales différences dans l’impôt sur les sociétés IS avec le PNMT ou le PMT sont :

• Attention à la collecte des revenus avec l’IS :
• 1/ Vous pourriez réaliser votre acquisition d’actifs à l’IS par des contributions personnelles en prêt sur le compte courant de la société (et le reste en crédit ou par une caisse déjà constituée), alors le remboursement sera effectué sans impôt ; alors que dans LMP ou LMNP, il est obligatoire de subir une imposition si vous avez un résultat positif 2/ Après remboursement intégral du compte courant du partenaire, vous devrez distribuer le résultat en dividendes pour percevoir un revenu… Mais le résultat sera réduit par amortissement, dont le montant ne peut pas être distribué et conservé en espèces ; alors que dans LMP ou LMNP vous percevez le loyer sans déduire l’amortissement, car ils n’ont qu’un impact sur les résultats fiscaux BIC ! Et sur la revente de biens immobiliers : À l’impôt sur les sociétés, la vente de la propriété augmentera bien sûr votre revenu imposable EST imposable à 15% ou 26,50%, puis distribuable en dividendes à 30%. Et, surtout pour calculer cette plus-value, le prix d’achat sera réduit de tous les dépréciations imputées… Cela rendra votre plus-value vers votre prise de contrôle ! Dans LMP ou LMNP, vous serez assujetti au régime fiscal pour les gains professionnels ou immobiliers de particuliers qui ne rétabliront pas l’amortissement dans le prix d’acquisition en cas de cession.

Les structures immobilières sociétales avec l’EI sont surtout perçues comme des « tirelires » qu’il est bon d’augmenter (en remboursant des prêts à l’intérieur ou en accumulant de l’argent pour réinvestir), mais pas nécessairement d’en tirer des revenus.

Pour faire vos choix entre LMMP, LMP ou IS, vous devrez parfaitement comprendre votre situation et maîtriser votre stratégie fiscale… En étant conseillé par un comptable, un avocat ou un conseiller spécialisé en gestion de patrimoine.

Focus sur la taxation BIC-réel de location meublée non professionnelle LMNP

La taxation BIC de la location meublée présente de nombreux avantages fiscaux sur celle du revenu de la propriété provenant de la location nue. Les Statuts du Loyer en Meublé (Non) Professionnel LM (N) P existent depuis 1949, et presque sous la même forme qu’aujourd’hui !

Les propriétaires qui louent leur bien meublé inscrivent leur revenu dans l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC, déclaration d’impôt de 2041), qui est beaucoup plus avantageux que l’imposition des revenus fonciers provenant du crédit-bail nu :

• Imposition très faible sur les loyers par amortissement de l’immobilier et du mobilier (option BIC-real), jusqu’à 30 ans et 10 ans respectivement, en imputant leur valeur aux dépenses immobilières. Vous permet de payer une faible taxe sur le loyer sur une très longue période de temps.
• La dépréciation de LMNP ne tombe pas dans le plafond des créneaux fiscaux, aujourd’hui à seulement 10 000 euros par an autorisé.
• Faible imposition même en micro-BIC sans amortissement (pas d’option BIC-réel), qui a une réduction forfaitaire de 50% sur le revenu BIC brut possible si chiffre d’affaires est inférieur à 70.000€ excl. TVA en 2019, tandis qu’en location nue seulement 30% de réduction si moins de 15.000€ de loyer foncier.
• Recouvrement de la TVA au moment de la livraison. Seulement pour les résidences avec services, vous permet de payer à la fin la propriété sans taxes (excl. TVA). Impact neutre cependant en fin de compte pour l’investisseur, puisque la rentabilité et les prix de revente sont calculés hors. TVA.

Imposition très faible sur les loyers LMNP grâce à la dépréciation de l’immobilier

La force fiscale de la location meublée dépend de son amortissement. C’ est là que le LMNP prend toute son importance… Déjà détaillé plus haut dans l’article, c’est grâce à cet amortissement comptable de l’immobilier (plus de 30 ans) et du mobilier (plus de 7 ans) que vous paierez une très faible taxe sur votre loyer locatif pendant une très longue période.

Comment fonctionne cette fameuse dépréciation de l’immobilier LMNP ?

Amortissement annuel : 85% de l’immobilier divisé par 30. Vous avez payé un propriété LMNP 100,000€, dont 2,000€ de mobilier. Avec une rentabilité HT de 3,5 %, vous recevrez 100 000€ x 3,5 % = 3 500€ par an en charges nettes de location.

Le mobilier est amorti 7 ans (2.000€). Le terrain n’est pas amorti (15% du bien), soit 98 000€ x 85€ = 83 300€ amorti sur 30 ans.

Votre comptable amortit ensuite le bien sur une période de 30 ans, soit 83.300€ divisé par 30 = 2.767€, qui seront alors considérés comme charges imputées sur vos revenus chaque année pendant 30 ans.

Votre BIC annuel imposable ne sera donc que de 3 500€ — 2 767€ — amortissement du mobilier — autres charges possibles (taxe foncière, frais de copropriété, frais de notaire, frais d’acquisition, intérêts de prêt), probablement proches de zéro pendant plusieurs années.

Soit un gain fiscal juste pour amortissement (si vous avez un IMT de 30%), 2 767€ x (30% 17,2%) = 830€ d’épargne fiscale 476 de cotisations sociales, soit 1 306€ de gain fiscal par an pendant 30 ans, soit un total de 39 180 euros d’économies fiscales sur 98 000 euros d’investissements par amortissement.

Pour les services résidentiels LMNP dans le nouveau, l’amortissement est LA raison pour laquelle vous ne devriez pas choisir le Censi-Bouvard . Il est toujours préférable de préférer le LMNP classique avec amortissement à la réduction d’impôt LMNP Censi-Bouvard. En 2009, la loi Censi-Bouvard a été modifiée, créant un « dérivé » du LMNP avec la possibilité de choisir une réduction fiscale de 9 ans (11 % en 2020) plutôt qu’une amortissement. La loi Censi-Bouvard sera évitée, le statut LMNP « classique » avec amortissement à privilégier, parce que beaucoup plus intéressant fiscal à moyen et long terme. Calcul simple sur 9 ans de gain fiscal pour un TMI à 30% et un investissement de 100 000€ HT. TVA.

• LMNP Censi-Bouvard sur 9 ans : 100 000€ x 11 % = 11 000€ de gain fiscal en réduction d’impôt.
• LMNP classique amortissable sur 9 ans : €1 306 x 9 = €11 754 gain d’impôt grâce à la dépréciation.

À court terme (revente à 9 ans), Censi-Bouvard est presque similaire au classique amortissable (sauf crédit, parce que la réduction d’impôt de Censi-Bouvard peut être utilisée immédiatement alors que l’amortissement est retardé par l’emprunt d’intérêts), mais en contradiction avec l’objectif patrimonial de générer des revenus à long terme et les nombreux risques associés à un objectif de revente résidentielle à moyen terme.

Calcul simple sur 30 ans de gain fiscal pour un TMI de 30% et un investissement de 100.000€ HT. TVA.

• LMNP Censi-Bouvard sur 30 ans avec TMI à 30% : 100,000€ x 11% : toujours 11,000€ gain fiscal et impôt sur le revenu sans amortissement (chez TMI).
• LMNP classique amortissable sur 30 ans avec TMI à 30% : 39,180€ de gain fiscal, imbattable.

Pour 2019, la loi Censi-Bouvard a été prorogée jusqu’en 2021 et restera (malheureusement) valable. Encore des opportunités pour les promoteurs peu diligents, les banquiers et la richesse pour vous offrir une « exonération fiscale » et une « revente à 9 ans » sur ces nouvelles résidences de service du PNML.

Location meublée en partenariat : qu’en est-il de la famille SARL à l’IR ? Lorsque votre location meublée appartient à une Société Civile Immobilière (SCI), elle doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Il n’est pas possible d’avoir un appartement loué meublé appartenant à un SCI de l’impôt sur le revenu (IR), car le LMNP n’est pas une activité civile (comme la location nue), mais une activité commerciale. Vous bénéficiez d’une dépréciation qui vous permet de payer peu d’impôts sur le loyer, mais vous serez également soumis au régime de plus-values professionnelles à l’IS (réintégration de l’amortissement dans le prix d’acquisition).

En cas de revente de votre bien par l’intermédiaire d’un SCI à l’IS, vous serez donc soumis à un impôt très élevé par rapport au régime des gains immobiliers de l’IR.

Dans le cas d’une société à responsabilité limitée (SARL) d’une famille à l’IR, vous bénéficiez de du régime des gains immobiliers à l’IR et donc d’une déduction pour une période de propriété de la propriété : 22 ans pour l’exonération de l’impôt sur le revenu et 30 ans pour l’exonération des impôts sociaux en plus de l’amortissement permettant de payer peu d’impôts sur les loyers. Ce statut est donc largement préférable à celui de SCI à SI.

Par conséquent, dans le cas d’une détention et de la gestion d’appartements meublés locatifs à travers une entité juridique (souvent dans un Il est fortement recommandé de donner la préférence au statut de Société Civile Immobilière (SCI) de la famille à l’IR à celui de Société Civile Immobilière (SCI) à l’IS.

Attention, cependant, il est beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt immobilier auprès d’une entreprise familiale que dans la garde privée. Considéré comme un crédit professionnel, la majorité des banquiers rejetteront un dossier de financement familial SARL beaucoup plus long et complexe qu’un prêt immobilier locatif conventionnel.

Possible SSI social cotisations (ex RSI) à partir de 23 000 euros en recettes Urssaf : un désavantage fiscal pour les locataires d’AirBnB et d’autres locations touristiques meublées Depuis 2017, si un propriétaire loue un ou plusieurs biens en location meublée saisonnière et que son chiffre d’affaires dépasse 23 000€ par an, il devra contribuer à la SSI indépendante (ex RSI) dès le premier euro, c’est-à-dire un impôt sur son revenu compris entre 30 et 45% au lieu de 17,2% en sus de l’impôt sur le revenu !

L’ adhésion au SSI (ex RSI) peut s’appliquer lorsqu’un membre du ménage fiscal est inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que bailleur professionnel meublé (LMP).

Les travailleurs indépendants, les loyers dans le cadre des services de résidence et les résidences principales ne sont pas touchés.

Lorsqu’ ils sont rattachés, les locataires meublés qui réalisent des locations saisonnières peuvent opter pour leur adhésion au régime général à condition que le montant de leurs recettes annuelles ne dépasse pas les limites du régime déductible de la TVA, c’est-à-dire 85€ 800 pour 2020.

Lorsque cette option est exercée, la base de contribution est égale aux revenus moins une réduction de 60 % (87 % si le logement est classé comme meublé de tourisme).

Impôt en cas d’adhésion au SSI (ex RSI)

• Cotisations sociales calculées sur le revenu net (avec cotisations minimales), c’est-à-dire entre 30 et 45 % du taux maximum de cotisation en 2020.
• Déductible au régime réel sauf 2,9 % (CSG non déductible CRDS)
• Cotisations minimales déductibles à 100%

Impôt en cas d’absence d’adhésion au SSI (ex RSI)

• Cotisations sociales au taux de 17,2%
• CSG déductible 6,8 %

Comparaison des revenus de location meublée du PNMT avec les revenus de location nue, de propriété nue et de biens immobiliers étrangers

L’ imposition BIC de la location meublée LMNP par rapport à l’imposition du revenu foncier de la location nue et de la propriété nue.

Sans parler de votre résidence principale ou secondaire, vous avez plusieurs façons d’investir dans l’immobilier locatif.

Macron a augmenté CSG de 1,7 % en 2018 pour augmenter les cotisations sociales de 15,5 % à 17,2 % sur les bénéfices des terres et des revenus BIC, ainsi que sur les gains immobiliers. Mais le GSC déductible sur le revenu imposable est passé de 5,1 % à 6,8 %.

Imposition des revenus fonciers (location à bail et SCPI français) Revenu foncier imposable imposable selon votre tranche d’imposition marginale (TMI) et prélèvements sociaux (17,2 % en 2020).

• Location nue : Ancien classique, nouveau Duflot Pinel, ancien Malraux réhabilité et Monument Historique.
• Actions de SCPI qui investissent en France : Immobilier géré de manière mutuelle via un fonds immobilier professionnel

Imposition des avantages industriels et commerciaux BIC (location meublée LMNP) : Après amortissement, revenu de propriété imposable imposable à votre tranche d’imposition marginale (TMI) et déductions sociales (17,2 %).

• La location meublée : LMNP ancien classique, LMNP nouveau ou ancien géré en services de résidence avec bail commercial, le LMP.

L’ amortissement de l’immobilier et du mobilier dans LMNP réduit l’assiette imposable et perçoit les loyers avec un impôt nul ou réduit.

Imposition des biens de la NUE (mutilation temporaire ou à vie) :

• Investir dans l’immobilier nu aide à éviter la gestion locative.
• Remise d’environ 40% sur le prix (valeur de l’usufruit économique), pas d’usufruit (donc gestion locative) depuis une quinzaine d’années.
• Ni IR (pas d’usufruit donc pas de revenu) ni ISF-IFI.
• Recouvrement de la pleine propriété à la suite d’un démembrement temporaire.

Fiscalité internationale (SCPI investit dans l’immobilier à l’étranger) :

• Les revenus sont imposés par le pays où se trouve le bâtiment à louer : imposition de l’Allemagne, des Pays-Bas, de l’Italie, de l’Espagne, du Portugal…
• La société qui gère l’International SCPI (Corum AM, La Française AM…) paie des impôts à l’étranger à la source et le propriétaire de les unités reçoivent donc un revenu net de commissions et net de l’impôt étranger.
• L’ investisseur n’a qu’à payer des impôts français sur les revenus fonciers, mais seulement sur le pourcentage d’actifs situés en France ; et sur les revenus étrangers selon les conditions des conventions fiscales qui empêchent la double imposition.

Lire notre article pour comparer toutes les solutions d’investissement immobilier : Comment investir dans l’immobilier ?

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Photo avant les travaux d’un ancien investissement LMNP à Paris

Photo après le travail

Exploitation de la LMP dans les services de résidence dans les nouveaux ou anciens

1.Investir dans LMNP dans la nouvelle VEFA

Les dernières nouvelles résidences à créer par les opérateurs de résidences de service.

Retour au plan article Si vous souhaitez investir dans LMNP dans le nouveau, vous réaliserez alors votre investissement via un promoteur et le groupe d’un manager qui lance une nouvelle résidence en marketing, par exemple Nexity ou Residences Etudes qui lance une nouvelle résidence étudiante ou senior, ou Orpéa, DomusVi, Le Noble Age, Medica Korian ou Domidep lancent un nouveau EHPAD.

Vente sur plan ou vente en état d’achèvement futur (VEFA).

Lorsque vous investissez dans de nouveaux biens immobiliers locatifs, vous le faites sous le statut juridique de la Vente en état futur d’achèvement (VEFA) .

Autrement dit, votre bien immobilier est acheté « sur le plan » et vous sera livré à nouveau dès qu’il est terminé (généralement un à deux ans après votre acte notarié). Contrairement à d’autres pays, comme l’Espagne, le statut VEFA de nouveaux biens immobiliers en France protège particulièrement les investisseurs : en effet, vous ne pouvez passer devant le notaire que si le promoteur a obtenu la GFA (Garantie d’Achèvement Financier) pour la résidence, c’est-à-dire que son taux de réservation de « lots » a atteint le minimum 50% et que le promoteur est assuré de disposer des fonds nécessaires pour achever la construction.

2. Investir dans LMNP dans l’ancien marché de la revente

Une personne qui revend son ancien APM à un autre individu. Puisqu’ il ne s’agit pas de propriétés résidentielles qui seraient vendues dans des agences immobilières de façon conventionnelle, les résidences de services immobiliers de TNL sont depuis longtemps des actifs qui se gardent et ne se vendent pas. Mais maintenant de plus en plus d’intermédiaires spécialisés offrent une offre efficace de LMNP dans l’ancienne « revente — opportunité » (Revenu Pierre, Pierre Resale, Cerenicimo Asset, Actifs et Investissements, 1Pierre2Coups…).

Un filtre des intermédiaires LMNP revente et des occasions de saisir. Ce marché croissant de la revente est plutôt une bonne nouvelle, tant pour les propriétaires désireux de revendre leur propriété que pour ceux qui souhaitent investir dans des actifs LMNP existants à des prix d’achat plus bas, plus cohérents que pour les neuf (avec donc des rendements locatifs intéressants).

Cependant, si vous êtes un propriétaire actuel de la propriété dans le PNMT qui envisagerait la revente, les spécialistes intermédiaires de l’ancien PNMT actionnent un filtre important sur les biens résidentiels de services qu’ils pourraient prendre sur un bon de vente, excluant ainsi toutes les résidences ou tous les opérateurs à risque (mauvais payeurs ou mauvais payeurs) gestionnaire)…

Selon eux, et pour information… près de 70% du marché LMNP serait invendable sur le marché secondaire ! D’où l’importance de son choix de manager et de résidence si l’on doit vendre un jour (je me répète !).

Ce filtre, exploité par les spécialistes de l’ancien LMNP, est clairement une garantie de sécurité pour les futurs investisseurs par rapport au nouveau : tant pour la revente que pour la précision des prix que pour la qualité de la résidence et du gestionnaire.

Nos conseils meublés location LMNP à choisir entre une propriété dans le nouveau ou dans l’ancien

Plus de sécurité et de visibilité sur son investissement dans l’ancien LMNP L’ ancien marché de location meublée des services de revente résidentielle LMNP présente de nombreux avantages par rapport au nouveau marché :

• De meilleurs rendements locatifs, parce que les prix souvent plus cohérents que dans le nouveau.
• Plus d’emplacements centraux (vieux pays).
• Visibilité sur la santé financière de la résidence et sa bonne gestion.
• Pas besoin d’attendre la livraison (gagner du temps et des intérêts intercalaires si crédit, revenu supplémentaire reçu immédiatement).
• Intermédiaires spécialistes LMNP revend qui sélectionne uniquement les meilleurs gestionnaires et résidences.
• Possibilité de choisir une propriété avec construction récente (moins de 10 ans).

Cependant, en plus des frais de notaire plus élevés que dans le nouveau (8,5% contre 3,5%), l’offre de l’ancien est plus limitée que celle des promoteurs dans le nouveau. Un PNMT des services de résidence dans les neuf sera également doté des dernières normes de construction.

Aujourd’hui à Calci Patrimoine, sauf nouveau programme d’un manager renommé dont la durabilité nous sommes sûrs sera au rendez-vous, nous conseillons nos clients qui ont le profil d’investir dans des biens LMNP services résidence dans l’ancien récent plutôt que dans le nouveau.

3. Dans quel secteur d’activité choisir notre services de résidence bien meublés LMNP ? EHPAD et les résidences étudiantes à privilégier, les aînés à méditer, les affaires et le tourisme à éviter. Lorsque vous investissez dans un immeuble locatif meublé LMNP avec gestionnaire et bail commercial, vous choisissez également l’activité de la résidence de service qui peut alors être :

• Un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes EHPAD.
• Une résidence étudiante.
• Une résidence pour personnes âgées.
• Une résidence d’affaires.
• Une résidence touristique.

Une location meublée LMNP à EHPAD Avis positif sur EHPAD, attention au renouvellement du bail commercial. Le Centre d’hébergement pour personnes âgées à charge (EHPAD) accueille les personnes devenues dépendantes et intègre des professionnels de la santé tels que des médecins ou des soignants. Ces établissements sont très souvent situés à la périphérie des villes, leur rendement net de charge desservi est plus élevé que tous les autres types de résidences (environ 4% pour EHPAD, contre 3,5% pour les autres). À partir de 150,000€ HT investissement pour une propriété de qualité en EHPAD.

Notre opinion positive pour investir dans EHPAD LMNP. Ce n’est un secret pour personne, avec le vieillissement de la population et l’allongement de l’espérance de vie, la demande de services pour les personnes dépendantes est un problème de santé national. Étant donné que l’offre et la demande sont déjà bien déséquilibrées aujourd’hui, les EHPAD mis en œuvre et géré intelligemment sont pleins et hautement rentables.

Investir dans un EHPAD n’est pas attrayant : vous investirez dans une petite pièce de fin de vie, pleine de dispositifs médicaux, d’une résidence située dans une zone très peu peuplée. Par conséquent, sans opérateur EHPAD, l’immobilier sera sans valeur. Ce rapport de puissance peut alors être un problème au moment du renouvellement du bail, de sorte que le gestionnaire sera beaucoup plus enclin au « chantage » pour abaisser le prix de votre loyer.

Mais en choisissant un bon gestionnaire et une bonne résidence, vous réduirez ces risques au moment du renouvellement du bail du PNMT et rendrez un excellent investissement pour créer des revenus supplémentaires qui sont sûrs et peu imposés. Le marché de la revente d’EHPAD est également très actif et liquide pour les meilleurs gestionnaires.

Nos 3 meilleurs managers dans LMNP EHPAD : The Noble Age, DomusVi, Medica Korian.

Une location meublée LMNP en résidence étudiante Opinion positive sur les résidences étudiantes, attention aux dépenses et choix du gestionnaire Spécialement composées de T1 et situées à proximité des écoles et universités, ces résidences accueillent les étudiants qui souhaitent bénéficier d’une infrastructure dédiée : cantine, lieux de vie, proche des transports ou de l’école…

Notre opinion positive à l’égard de l’investissement dans les résidences étudiantes du PNMT. Un marché qui est clairement adapté à la forte demande de logements étudiants. Un investissement immobilier a un billet d’entrée bas (à partir de 70,000€ excl. TVA).

Soyez vigilant sur les charges (impôts immobiliers, frais de copropriété, travaux majeurs qui pourraient réduire considérablement votre rentabilité nette. Il y a aussi (trop ?) nombreux « petits » gestionnaires de résidences étudiantes qui pourraient vous mettre en difficulté en cas de revente.

Dans l’ensemble, préférez toujours les villes étudiantes ou les villes d’Ile-de-France, à proximité des transports, des universités et des écoles, et vous aurez très peu de risque de gérer ou de renouveler votre bail. Et même si le directeur de résidence étudiante devait partir, vous serez au pire, toujours le propriétaire d’un T1 bien placé dans une belle ville que vous pouvez louer directement avec la copropriété…

Nos 3 meilleurs gestionnaires de résidences étudiants LMNP : BNP Studélites, Nexity Studéa, Residences Etudes.

Une location meublée LMNP en résidence pour personnes âgées Opinion mixte sur les résidences pour les jeunes sur le marché, faites attention à la revente. Ces résidences non médicalisées sont adaptées à la vie des retraités, toujours actives et en bonne santé, intégrées aux salles communes et aux services personnels (nettoyage, concierge, etc.). Ils sont généralement situés dans le centre-ville pour une meilleure accessibilité aux environs magasins.

Notre opinion mitigée pour investir dans les résidences pour personnes âgées LMNP. Avec le vieillissement de la population et l’essor du « papy-boom », le marché résidentiel principal du PMNP semble avoir de bonnes journées d’avance. Il existe de nombreux concepts différents de résidences pour personnes âgées, plus ou moins efficaces, les résidences pour personnes âgées sont intéressantes parce qu’elles sont semblables aux résidences résidentielles traditionnelles du point de vue du type de propriété (de T1 à T3).

Cependant, nous avons peu de visibilité sur la revente des biens LMNP dans les services résidentiels pour personnes âgées, car le marché est encore très récent (il a vraiment décollé qu’à partir de 2009, la grande majorité des résidences pour personnes âgées sont encore presque neuves). C’est pourquoi nous conseillons à nos clients d’accorder la priorité à l’EHPAD ou aux résidences étudiantes afin de minimiser ce risque au cas où ils souhaitent revendre leur propriété LMNP dans des résidences pour personnes âgées.

Nos 3 principaux gestionnaires résidentiels LMNP : Nexity, Residences Etudes, GFP Invest Domitys.

Une location meublée LMNP dans un résidence d’affaires Résidences d’affaires plutôt à éviter, sauf cas particuliers Proche des centres d’affaires ou des bureaux. Ces résidences offrent des appartements pour les hommes et les femmes d’affaires qui ont besoin d’une location à court terme.

Notre opinion plutôt négative pour investir dans les résidences d’affaires LMNP. Nous notons qu’il y a un risque important pour ces résidences en raison de la forte concurrence et de l’insuffisance de cette offre à la demande de voyages d’affaires.

Mettre l’accent sur les villes et les lieux à forte activité économique, adaptés aux gens d’affaires en transit (près des gares, des centres urbains, des quartiers d’affaires). Beaucoup de résidences d’affaires en mauvaise santé financière et très peu de liquidités sur le marché de la revente.

Une location meublée LMNP en résidence touristique Résidences touristiques à éviter, sauf objectif de plaisir personnel. Situées dans les régions touristiques, souvent à la périphérie des villes, ces résidences accueillent les vacanciers dans des logements avec un certain nombre de services (piscine, spa, sports, divertissement…).

Notre opinion négative d’investir dans des résidences touristiques LMNP, sauf en cas d’achat plaisir d’en bénéficier quelques semaines par an. Même argument que pour les résidences d’affaires sur le concours. C’est aussi dans ce secteur du tourisme qu’il y a eu (et encore) le plus grand nombre de problèmes : faillite du gestionnaire, charges qui explosent, forte renégociation d’un bail à la baisse… Le marché de la revente de biens dans le tourisme LMNP est également très compliqué, car les coûts sont plus élevés que dans le reste des résidences de service. LMNP, leur usure rapide (souvent due à leur emplacement, près de la mer, de la forêt, de la montagne) signifient que les nouveaux investisseurs préfèrent les résidences touristiques dans les nouvelles plutôt que dans les anciennes.

Nos conseils meublés location LMNP sur le choix de l’activité de ses services de résidence. Entre résidence étudiante, seniors, EHPAD, tourisme ou entreprise

Rappelez-vous que la durabilité de votre investissement LMNP est lié à celui de la résidence et de son gestionnaire avec qui vous signez un bail commercial. Donner la préférence aux étudiants en résidence et EHPAD pour leur marché solide et connu. Si vous voulez investir un petit billet (moins de 100 000€), les résidences étudiantes sont d’excellents investissements, au-delà de 150 000€ un EHPAD, ou même une résidence senior, est très cohérent. Pour les résidences d’affaires ou de tourisme, à l’exception de quelques résidences très qualitatives, ou pour un investissement émotionnel, il faut les éviter autant que possible.

Entouré par les meilleurs fournisseurs et avec une vaste expérience, notre cabinet vous conseille dans la sélection d’une propriété LMNP d’une résidence de service avec gestionnaire afin d’optimiser votre investissement et de minimiser les risques de gestion, de location et de revente.

4. Recouvrement de la TVA à la livraison d’une nouvelle résidence LMNP

La récupération de la TVA sur votre LMNP n’a aucun impact sur votre investissement.

Seulement dans le nouveau, la récupération de la TVA sur un investissement TTC est équivalent à un HT investissement. Vous recevrez un chèque du montant de la TVA (20%) par l’administration fiscale environ six mois après la livraison de votre nouvelle résidence LMNP de VEFA. Location meublée légalement, la TVA est exonérée et ne peut donc pas être récupérée. En droit, ce recouvrement de TVA ne s’applique qu’aux biens immobiliers meublés offrant des services d’hébergement touristique, aux opérateurs inscrits au Registre du Commerce ou octroyés par bail commercial — c’est le cas pour les investissements dans LMNP gérés avec service résidence. La TVA est alors amortie « virtuellement » par l’administration fiscale pour une période de 20 ans. Autrement dit, si vous vendez le bien LMNP avant 20 ans et que le bien racheté n’est plus loué meublé par le nouvel acquéreur, vous devrez lui rembourser la part de TVA restée prorata temporis.

Il convient également de noter que si vous effectuez votre opération LMNP dans des immeubles anciens, vous ne récupérez que la part de TVA sur les coûts de recherche de l’intermédiaire de revente, puisqu’il n’y a pas de TVA entre particuliers.

Souvent présenté comme un avantage fiscal par certains vendeurs, la récupération de la TVA dans le nouveau est en fait neutre pour l’investisseur LMNP. Il suffit de considérer que vous payez votre propriété excl. TVA, car en cas de revente, le prix sera également fixé.

5. La garantie de percevoir les revenus par le gestionnaire dans le cadre du bail commercial

L’exploitant de la résidence vous paie votre loyer, pas les locataires. Pour une période comprise entre 9 et 12 ans, c’est le bail commercial qui vous lie légalement au gestionnaire de la résidence dans laquelle vous avez investi dans LMNP. Ainsi, aucun problème de rotation, manque de location ou vacance. A la fin de la durée du bail commercial, si tout se passe bien, il est directement renouvelé par renouvellement tacite dans les mêmes conditions que le précédent.

Établir un bail avec un professionnel vous assure beaucoup plus qu’un bail avec un particulier : durée de location beaucoup plus longue et risques locatifs partagés entre tous les locataires de la résidence, ou même entre toutes les résidences du groupe du gestionnaire.

Pendant la durée du bail, les services de gestionnaire de résidence LMNP vous paieront ainsi vos loyers en toute sécurité tous les trimestres. .

Nos conseils meublés location LMNP sur la sélection de propriété et de résidence.

Il est absolument nécessaire de comprendre les tenants et les aboutissants des conditions dans lesquelles la résidence LMNP fonctionne (perspective du marché, cohérence de l’emplacement, qualité du gestionnaire).

En droit commercial, les loyers ne sont pas « garantis ». Il y a de nombreux cas où le gestionnaire ne paie plus votre loyer : en retard, en fin de paiement ou de dépôt du bilan. Sans aller jusqu’ici, les gestionnaires négocient trop souvent le loyer annuel des propriétaires au moment du renouvellement du bail, surtout si la résidence ne fonctionne pas aussi bien que prévu (ou si le loyer a été surévalué dès le départ pour mieux vendre la nouvelle résidence LMNP…).

6. La majeure partie des dépenses au détriment du gestionnaire et du locataire

Gestion et paiement des frais de résidence Services LMNP délégués à l’exploitant. La plupart des dépenses normalement engagées par le propriétaire de biens immobiliers seront dans le PNMT aux frais du gestionnaire, toutes celles normalement engagées pour les locataires recouvrés par le gestionnaire.

En général, le propriétaire de la propriété TNL dans les services de résidence ne doit payer que :

• Coûts d’acquisition (frais de notaire, frais de recherche…).
• Impôt foncier annuel.
• Frais annuels du syndicat des propriétaires (à l’exception de l’EHPAD).
• Frais comptables annuels (gratuits tous les 2/3, car ils viendront en réduction d’impôt l’année suivante)
• Renouvellement des meubles (fréquence et prix en fonction du gestionnaire).
• Travaux majeurs (articles 605 et 606 du Code civil), type de remise en état ; même si parfois le gestionnaire s’engage à les prendre en charge (sauf dans EHPAD, où tout sera pris en charge, notamment le retour aux normes).

Ces frais à payer au propriétaire peut bien sûr être imputé sur votre revenu immobilier en plus de l’amortissement de l’immobilier et d’éventuels intérêts d’emprunt — vous permettant ainsi d’avoir presque aucun impôt sur votre revenu BIC supplémentaire… !

Nos conseils meublés location LMNP sur les conditions du bail commercial.

De plus en plus rare dans les baux commerciaux (sauf dans le cadre de l’EHPAD), l’article 606 du bail commercial LMNP, c’est-à-dire le fait que le paiement des réparations majeures est parfois à la charge du gestionnaire. Vérifiez également si la réévaluation du loyer selon l’IRL (indice de réévaluation des loyers) n’est pas trop plafonnée dans le bail de la résidence (inférieur à 1%). Bien qu’il soit également de plus en plus rare, sachez qu’il existe encore des baux de résidences avec services où les loyers ne sont pas plafonnés. Dans ce cas, vous profiterez au maximum d’une inflation élevée.

Nos conseils meublés location LMNP pour optimiser votre investissement avec sa comptabilité BIC.

Afin d’optimiser votre investissement LMNP en fonction de votre situation patrimoniale, il peut être très intéressant de prendre un prêt immobilier afin de « reporter » le moment où vous utilisez votre amortissement et bénéficiez d’une réduction d’impôt sur une période de 30 ans (p. ex. retraite). En effet, les intérêts d’emprunt seront imputés au revenu à titre de dépenses, même si votre stock de déficit est reporté pour 6 ans, l’encours d’amortissement est reporté indéfiniment ! Cela peut être d’autant plus intéressant dans le crédit à la fin si vous avez le capital au départ.

De plus, avec la fin du crédit coïncidant avec le début de votre retraite, vous optimiserez le revenu supplémentaire de votre bien locatif meublé.

Contactez-nous pour investir dans l’immobilier location meublée LMNP :Services de résidence, location directe (longue, mobilité locative, location saisonnière)… Feuilles LMNP à télécharger :

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Recheche de propriété ancienne à Paris pour location saisonnière AirBnB — Cliquez pour nous contacter et être accompagné

Résumé 2020 de nos conseils pour bien investir dans les services de résidence meublés LMNP

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Une des meilleures façons de créer un revenu complémentaire. Jusqu’ à 4 % de rendement locatif brut de la gestion et de la taxe brute. Cadre sécurisé grâce au gestionnaire et au bail commercial. Faible imposition grâce à l’amortissement et au BIC revenu.

Préférez toujours le statut LMNP classique au LMNP Censi-Bouvard. Bénéficier de la faible taxe sur le loyer grâce à l’amortissement de biens immobiliers et de meubles dont la valeur est distribuée et imputée aux dépenses pendant 30 ans (dépréciation qui n’existe pas dans le revenu de la propriété provenant du crédit-bail conventionnel ou dans le SCPI).

marchandises LMNP dans l’ancien souvent plus sûres que dans le nouveau. Les Comme indiqué plus largement dans l’article, acquérir son investissement immobilier en location meublée sur le marché de la revente permet de bénéficier d’un filtre de sécurité de la part des intermédiaires, qualifiant le prix, le gestionnaire et la durabilité de la résidence au fil du temps.

Ne pas avoir comme objectif principal la revente de sa propriété. Revue exclusivement par des spécialistes, l’immobilier résidentiel LMNP ne se vend pas aussi facilement que la propriété résidentielle conventionnelle. En conséquence, les futurs acheteurs seront en moins nombreux, comme ils doivent l’avoir, comme vous, le seul objectif d’avoir un revenu supplémentaire ; alors qu’un acheteur de propriété résidentielle aura de nombreux objectifs possibles (loger, louer, loger un être cher, etc.). Le LMNP en services de résidence est un investissement immobilier qui est motivé par ses suppléments de revenu, et non pour une revente.

Notre préférence pour EHPAD et les résidences étudiantes. Donner la préférence aux résidences de services pour personnes à charge (EHPAD) et aux étudiants. Le manque de visibilité sur la revente de biens meublés dans les résidences pour personnes âgées pose problème. Les résidences touristiques et d’affaires doivent être évitées, sauf exception.

Choisissez le gestionnaire de résidence LMNP. C’ est la durabilité de l’activité du gestionnaire qui assurera que votre investissement locatif meublé se poursuivra et se valorisera. Le gestionnaire devra être un professionnel expérimenté, des spécialistes de l’activité de la résidence LMNP que vous avez choisie et reconnu comme respectueux de la propriétaires.

Face au Coronavirus, les gérants de maison qui paient leur loyer et ceux qui les suspendent. Les résidences touristiques et commerciales sont les plus touchées par la désertification des locataires suite à l’endiguement anti-COVID-19 en France. Ce sont donc ces personnes qui utilisent logiquement plus la possibilité que le gouvernement leur propose de suspendre leur loyer pour préserver leur argent… au détriment des propriétaires.

Il n’y a aucun incident de loyer dû au Coronavirus en date du 1er avril dans les résidences aménagées par l’EHPAD.

Conditions générales du bail commercial à préciser : qui paie les frais et quel plafond pour augmenter les loyers ?

Exploitation de la LMNP en location directe classique

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Immobilier à louer meublé dans le nouveau ou dans l’ancien ?

Avantages de nouveaux ou anciens réhabilités propriété> Investir dans un nouveau ou ancien réhabilité (acheter auprès d’un développeur)

• Les dernières normes de construction, aucun travail à planifier sur de nombreuses années.
• Frais de notaire réduits pour les nouveaux (entre 2,5 % et 3,5 %).
• Tous les frais d’intermédiation sont inclus dans le prix de vente.
• Différentes stratégies d’investissement avec avantages fiscaux pour s’adapter à votre situation : Pinel, Malraux, Monuments Historiques, Nue-Property…
• Recherche simplifiée grâce à l’accès aux stocks, aux grilles de prix des logements et aux plans.
• Achat auprès d’un professionnel (promoteur) : cadre réglementaire plus protecteur en ce qui concerne ses devoirs et obligations envers l’acheteur.

Inconvénients de biens immobiliers neufs ou anciens réhabilités

• Prix plus élevé par m2, moins rendement net final.
• Vente en état d’achèvement futur (VEFA) : deux ans de construction avant livraison.
• Seuls les frais de notaire seront déduits du revenu imposable dans la nouvelle location meublée du PNML.
• Peu de chances d’obtenir de la valeur ajoutée avant 10 ans de détention.
• Aucune possibilité de négocier l’achat prix.
• Si option pour la loi Pinel, l’imposition à l’imposition peu avantageuse du revenu foncier de la location nue.

Investir dans l’ancien (acheter chez un particulier) Avantages de l’immobilier ancien

• Prix au mètre carré, plus rendement net final.
• Optimisation de l’imposition avantageuse de la location meublée LMNP, comme les frais de travaux, de notaire et de recherche sont à la charge du revenu imposable.
• Plus de chances d’obtenir une valeur ajoutée à court terme par la négociation ou la rénovation.
• Offre de biens beaucoup plus large que dans les nouveaux (parce que l’achat sur tous les actifs existants), donc la diversité des stratégies : petits bâtiments, divisions, collocation…
• Possibilité d’investir au coeur de la ville, en particulier dans les zones qui n’ont plus de terres disponibles.
• Sans année de construction et rendement plus élevé, il sera plus facile d’enchaîner plusieurs investissements en stimulant votre taux d’endettement.

Inconvénients de l’immobilier ancien

• Rechercher les plus contraignants (par vous-même, ou par chasseur).
• Frais de notaire élevés (entre 7 % et 8 %), souvent demandés en tant que contribution en cas de crédit.
• Pas de loi Pinel si la location nue, l’imposition des revenus fonciers étant un impôt contraignant (optez plutôt pour la location meublée).
• Achat auprès d’un non-professionnel (privé) : moins de protection juridique en cas de défauts inconnus au moment de l’acquisition.
• Selon l’année de construction du bâtiment, plus de charges et de travaux sont attendus que dans le nouveau bâtiment.
• Risque de trop payé la propriété si « favori », et lorsque le vendeur et son agent immobilier cherchent à maximiser le prix de vente.

Comparaison de deux propriétés neuves et anciennes en location meublée à Asnières (92) Exemple de nouvel investissement dans la location meublée à Asnières-Seine (92)

Cogedim Promoteur Résidence Promenade Manet 10 min à pied de la gare Gabriel Péri L13 1 chambre en rez-de-jardin de 31,86m2

Prix du bien 239 000€ Honoraires de notaire 7 170€ Meubles 3 500€ Loyer brut 1 150€ par mois Taxe foncière 550€ par an Frais de copropriété 400€ par an

5.15% netPrix net total = 249 670€ (7,836€/m2) Loyer annuel net = 12,850€ Rendement estimé Neuf :

Exemple d’ancien investissement en location meublée à Asnières-sur-Seine (92)

Ancienne location appartement chasseur 10 min à pied de la gare Les Agnettes L13 Deux chambres de 36,96m2 (33,57m2 Carrez)

Prix de la propriété 150 500€ Frais de notaire 12 300€ Frais de recherche 13 489€ Œuvres 26,904€ Meubles 3 500€ Loyer brut 1 050€ par mois Taxe foncière 550€ par an Frais de copropriété 600€ par an

5,54% netPrix net total = 206 693 (6 157 €/m2) Loyer annuel net = 11 450€ Rendement estimé Ancien :

Focus sur l’investissement locatif meublé dans l’ancien

Grâce à la taxe ancienne et LMNP, vous optimisez le prix, le loyer et votre rendement net final. Avec l’investissement locatif meublé LMNP dans l’ancien direct, vous optimisez votre rendement net (loyer net divisé par le prix net) :

• Vous payez moins pour votre ancienne propriété par m2 que la nouvelle (en échange d’avoir plus de risques).
• Vous rénovez et décorez votre acquisition qui la valorise mieux à la location (aussi plus de risques que pour un nouvel investissement).
• Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien et vous effectuez des travaux, ces frais d’acquisition sont déductibles de votre revenu réel BIC imposable LMNP.
• Vous avez un meilleur contrôle sur votre stratégie de location meublée : petite zone, grande collocation, location saisonnière ou bâtiment (voir ci-dessous dans l’article).

Vous présumez être en gestion directe avec un locataire en échange d’un rendement plus élevé. Même si vous serez en mesure de confier la gestion locative par une agence immobilière, ce sera le locataire qui vous paiera le loyer et non un gestionnaire de résidence professionnel. En échange des risques de loyers tardifs ou impayés, des vacances ou des carences, vous bénéficierez d’un loyer beaucoup plus élevé que les loyers indirects gestion.

Vous êtes à la recherche d’un bien vous-même et de comprendre les risques d’acquisition, ou par l’intermédiaire d’un chasseur immobilier. Vous devrez acheter votre ancien investissement immobilier locatif meublé LMNP à un particulier dans le schéma classique (privé à privé, ou agence immobilière). Vous aurez le choix de faire vous-même vos recherches en pelant les annonces, ou via une agence de chasseurs de rentabilité (partenaires de Calci Patrimoine). Étant donné que les risques liés à l’acquisition d’une propriété ancienne sont importants (prix surévalués, copropriété mal gérée, travaux à planifier…), nous vous recommandons de les minimiser en vous faisant accompagner d’un chasseur immobilier expert. Il qualifiera votre projet, avec son prix, ses travaux, son loyer estimé, ses dépenses, et donc votre rendement net final.

Vous effectuez des travaux et meubler sa propriété. Même raisonnement que pour rechercher et trouver votre ancienne propriété LMNP. Vous réduirez les risques, les coûts, la durée et la qualité (et donc votre rendement net) en utilisant des professionnels de la rénovation et de l’ameublement.

Vous avez le choix entre location longue durée, location à mobilité réduite et location saisonnière. Plus le taux de rotation des locataires est élevé (donc votre risque de location), plus votre retour est probable (vous louerez plus). Sur un bail long, un locataire dans un studio séjourne en moyenne 1 an et demi, sur une mobilité de location de quelques mois, et sur une location saisonnière de quelques jours.

2020 résumé de nos conseils pour bien investir dans la location meublée directe classique LMNP dans l’ancien

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Connaître votre capacité à emprunter des biens immobiliers auprès d’une banque ou d’un courtier

D’ autant plus que les nouvelles recommandations du Conseil supérieur pour la stabilité financière (HCSF) qui ont poussé les banques en 2020 à respecter le taux d’endettement maximal de 33%, ledéfi pour vous est de connaître votre budget maximum (crédit contribution), et de gérer votre capacité d’emprunt immobilier pour continuer l’investissement.

• Qu’ est-ce que c’est votre taux d’endettement actuel et après cet investissement immobilier locatif ? Le ratio d’endettement est le rapport entre vos dépenses (le loyer que vous payez, les paiements mensuels de crédit, une pension…) et vos revenus (salaires, loyers immobiliers, etc.).
• Combien pouvez-vous emprunter le maximum pour le plus long terme possible ? À quel taux et à quel coût de l’assurance décès de l’emprunteur ?
• Que comprend le financement de ce montant ? Le prix de la propriété travaux possible honoraires d’agence frais de notaire ?
• Peut-on vous fournir une preuve de capacité d’emprunt pour ce montant ? Très utile pour rassurer les vendeurs et les agents immobiliers lorsque vous faites une offre sur un appartement, en particulier dans les marchés immobiliers qui sont ultra tendus.
• Quels sont les frais accessoires que vous devrez payer dans tous les cas ? Fichier bancaire, frais de courtier, frais de dépôt bancaire type de crédit Housing, Saccef, ou hypothèques…

Ce que je vois trop souvent dans la richesse de nos clients : un crédit immobilier important pour votre résidence principale, ou une location non rentable investissement qui tue votre capacité d’endettement…

Capacité d’endettement illimitée si vos loyers couvrent très largement le crédit Avec le calcul différentiel des banques, la découverte de la formule magique de l’autofinancement et la capacité d’endettement illimitée. Même si depuis 2020 il est devenu rare, connaissez-vous le calcul différentiel que les banques utilisent pour connaître votre capacité d’emprunt ? Autrement dit, lorsqu’ils isolent l’effort d’épargne de votre propriété à bail, plutôt que d’intégrer les paiements mensuels de crédit et les loyers dans vos dépenses et revenus.

Et savez-vous aussi qu’il y a un montant de loyer (c’est-à-dire un rendement) qui vous permet de ne jamais perdre la capacité d’endettement ? Vous permettant de réaliser des acquisitions presque « infinies » ?

Puisque les banques prennent en compte dans leur calcul des taux d’endettement 70% des loyers que vous percevez, il suffit que votre loyer brut multiplié par 70% soit supérieur à vos paiements de crédit mensuels pour être autofinancé et que votre taux d’endettement ne soit pas réduit !

Prenez un exemple, c’est un ancien investissement immobilier LMNP avec un budget total de 300K€ (prix de la propriété, travaux, honoraires de notaire, honoraires d’agence et de chasseur, mobilier), avec 10% de contribution (30K€) vous réalisez un crédit de 270K€.

Crédit sur 25 ans Taux 2% : Rendement magique de 6,54%.

• Paiement mensuel de 1 144€. Il faut donc un loyer sans charges de 1634€ (1,144€ divisé par 70%) pour être en dette illimitée, soit 19,608€ (1634 €x12) divisé par 300,000€ = 6,54% brut.

Taux de crédit 20 ans 1,8% : Rendement magique de 7,66%.

• Paiement mensuel de 1 340€. Il faut donc un loyer sans charges de 1 914€ (1 340€ divisé par 70 %) pour être en dette illimitée, soit 22 968€ (1915×12 €) divisé par 300 000€ = 7,66€ brut.

Bien sûr, puisque chaque projet est différent, votre rendement magique cible peut être facilement calculé en fonction de votre budget global, durée de crédit, montant de contribution et taux de crédit !

Choisissez l’ancien LMNP direct stratégie qui correspond le mieux à votre profil, votre budget et votre objectif de performance

Quelle ancienne stratégie directe LMNP vous convient ? Définissez votre projet pour cibler et rechercher des propriétés appropriées.

Ces exemples sont ce qui peut être réalisé avec nos chasseurs partenaires.

Le petit studio ou deux chambres.

• Budget entre 100 et 200K€.
• Rendement net de 3 % à Paris à 5,50 % en Ile-de-France.
• Paris et petite couronne.
• Un seul locataire.
• Stratégie qui sécurise, le plus connu et répandu.

La grande zone de collocation.

• Budget entre 150K€ et 350K€.
• De trois à cinq parties.
• Rendement net de 5,00% en Ile-de-France à 7,00% en province.
• Petite et grande couronne parisienne, Lille et Rouen…
• Deux à quatre locataires.
• Stratégie qui optimise la performance de grandes surfaces.

Les locaux commerciaux en RDC à Paris pour faire AirBnB toute l’année ronde.

• Budget entre 350K et 700K€.
• Locaux commerciaux au rez-de-chaussée, dans la cour ou dans la rue, lorsque le règlement sur la copropriété n’interdit pas la location saisonnière et l’activité hôtelière (clause bourgeoise).
• Rendement net de 7.00% à 9.00% à Paris.
• Paris seulement (pour l’instant).
• Un seul locataire à court terme.
• Stratégie qui vous permet de louer saisonnier toute l’année à Paris et en toute légalité. Mais avec des règlements qui pourraient devenir plus sévères dans les mois à venir, encore moins COVID-19.

L’ entier de construction.

• Budget entre 700K et 5M €.
• De 4 à 20 appartements…
• Rendement net de 7,00 % à 9,00 %.
• Paris, Ile-de-France, Lille, Rouen, Bordeaux…
• Autant de locataires que d’appartements.
• Stratégie avec le plus d’avantages, mais avec un budget plus élevé.

Exemple de simulation d’un ancien actif direct de TNL à un rendement net de 6,7 %

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Plan Projet de collocation à Rouen 235,689€ et rendement net 6,74%

T4 au 2ème étage sans ascenseur de 103m2. A acheter : 1 grand séjour (40m2), 1 chambre (14m2), 1 chambre (11m2), 1 chambre (10m2) 1 cuisine, 1 salle d’eau, 1 wc, 1 cave. Travaux complets de rénovation et de rénovation : création d’une nouvelle chambre dans le salon et deuxième salle d’eau dans la cuisine.

Prix négocié : 142 000€ Honoraires de notaire : 11 900€ Œuvres : 57 570€ Meubles : 8 800€ Honoraires de chasse : 15 419€ Investissement total : 235 689€

Loyer mensuel : 370€ pour 4 chambres, ou 1 480€ Loyer annuel : 17 760€ Honoraires de copropriété : 984€ Taxe foncière : 900€ Résultat net annuel : 15,876€

Résumé de l’ancienne exploitation directe de LMNP en collocation

• 17 760€ divisé par 235 689 = 7,57 % de rendement brut => Rendement magique sur 21 à 25 ans de durée de crédit, aucune perte de capacité d’emprunt.
• 15,876€ divisé par 235,689€ = 6,74% de rendement net => Autofinancement en payant des honoraires de notaire et mobilier (20,700€, soit 8,78% de l’investissement) et un crédit de 214 969€ sur 20 ans avec 1067€ de paiements mensuels contre 1323€ de loyer net de charges !

Planifier avant les travaux de cet ancien investissement dans le PNML

Plan après le travail

Conclusions pour établir votre stratégie d’investissement immobilier locatif en 2020

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Pourquoi investir dans la location meublée en direct (plutôt que des services résidentiels). Pour éviter tout risque à la revente ou avec le gestionnaire, une propriété résidentielle classique louée directement est un excellent investissement si elle est bien réalisée. L’objectif principal ne sera plus la création de revenus supplémentaires garantis par un bail commercial, mais surtout la création d’un actif locatif à haut rendement (surtout dans l’ancien LMNP). Pour une location longue ou saisonnière en direct, la qualité de votre recherche ou de votre chasseur immobilier sera le facteur déterminant pour optimiser votre rendement et éviter les pièges associés avec l’acquisition (négociation des prix, travaux, décoration), puis les risques liés à la gestion.

Nouveau ou ancien ? Choisissez votre investissement immobilier meublé locatif en fonction de son profil de risque ou de son objectif de performance. Nouveau ou ancien remis en état acquis par l’intermédiaire d’un promoteur : accepter de payer plus pour plus de sécurité et un avantage fiscal

Les
• biens immobiliers neufs (ou anciens réhabilités) acquis auprès d’un professionnel conviennent généralement à l’investisseur plus prudent qui cherche une solution clé en main et une réduction d’impôt.
• Solutions possibles : Nue-Property, Pinel, Location meublée LMNP services de résidence, Malraux, Monuments Historiques.

L’ ancien acquis par un particulier, un chasseur ou un agent immobilier : accepter des risques pour plus de rendement

• Alors que les anciens biens immobiliers acquis par un particulier, un chasseur ou un agent immobilier conviendront mieux à l’investisseur plus aventureux, à la recherche d’un rendement plus élevé ou d’une valeur ajoutée.
• Solutions possibles : Location meublée LMNP LMP, Déficit foncier.

Pourquoi investir dans l’ICPP international plutôt que dans les services de résidence meublés LMNP. Pour une meilleure diversification géographique de ses actifs entre tous les bâtiments et tous les pays dans lesquels SCPI Corum Origin, Eurion, Corum XL, Novapierre Allemagne ou LF Europimmo ont investi hors de France ; et pour leur processus de recherche et d’acquisition plus facile et plus rapide qu’un appartement. Leur imposition est également plus intéressante que celle des SCPI ou LMNP 100% français, car les loyers sont imposés dans leur pays : un bâtiment en Allemagne, un système fiscal allemand. Cependant, il est plus difficile d’obtenir un crédit bancaire pour les SIC internationaux que pour les biens de TNL.

Utilisez le crédit pour « repousser » l’amortissement et le faible impôt sur le revenu. Puisque l’amortissement est reporté sans limite de durée, utilisez le levier de crédit et son intérêt d’emprunt pour « reporter » l’utilisation de l’amortissement des biens BIC au moment de la retraite pour exemple.

Prenez un comptable agréé spécialisé meublé location LMNP et abonnez-vous à une CGA . Pour votre comptabilité, pour la gestion comptable et le suivi annuel de votre investissement dans LMNP. L’adhésion à la CGA empêche également l’administration fiscale de vous punir en tenant compte de 125 % de votre revenu dans le calcul de l’impôt. Les frais et dépenses viennent en réduction d’impôt l’année suivante à un montant de 2/3 de la somme engagée, jusqu’à 915€ par an.

Pour développer et optimiser vos actifs immobiliers locatifs, en particulier par rapport aux résidences de service ou Pinel, nous préférons en 2019 la location directe LMNP dans les anciens ou nouveaux SCPI et/ou internationaux.

Calci Patrimoine est une société de conseil en gestion de patrimoine (CGP) située à Paris, membre de Magnacarta (1er groupe français avec 65 cabinets et 1,5 milliard d’euros d’actifs gérés, 17 salariés, avec le groupe Oddo BHF en tant qu’actionnaire institutionnel). Notre travail est de vous soutenir de manière objective et indépendante dans la réalisation de vos stratégies d’optimisation civile et fiscale de vos actifs, la répartition des investissements immobiliers et des investissements financiers, grâce à près de 200 meilleurs services bancaires, assurances, immobilier, notaires, avocats et experts de flaplace.****1