Comment procéder à la mise en copropriété d’un bâtiment ?

La mise en copropriété est une démarche nécessaire pour mieux organiser l’usage et la gestion d’un bien immobilier qui appartient à plusieurs propriétaires. Comme toute démarche légale, elle implique la réalisation de différentes étapes obligatoires. De la définition de la mise en copropriété à la procédure en passant par le prix et le type de bâtiment qui peut être mis en copropriété, découvrez ici tout ce que vous voulez savoir sur cette démarche.

Qu’est-ce que la mise en copropriété d’un bâtiment ?

Selon les dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la mise en copropriété est indispensable pour pouvoir diviser un bâtiment à usage d’habitation en plusieurs lots. Il s’agit d’une opération par laquelle la propriété d’un immeuble est répartie entre plusieurs propriétaires qui deviennent des copropriétaires. Chaque copropriétaire va avoir une surface privative et détenir une quote-part de parties communes.

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Il faut se rapprocher d’un notaire pour une mise en copropriété ou se renseigner auprès d’un juriste pour en savoir plus sur les différentes démarches à effectuer. En général, les propriétaires du bien vont s’associer pour former une entité juridique, le syndicat de copropriété. Cette collectivité formée par les copropriétaires a des capacités juridiques et certaines obligations, comme c’est le cas pour une société. Cette assemblée des copropriétaires va prendre des décisions communes sur différents points, notamment :

• le budget prévisionnel,
• les comptes financiers,
• la provision pour assurer les travaux,
• l’élection des membres du conseil syndical,
• les décisions sur les travaux d’entretien des parties communes.

La copropriété peut être divise ou indivise. Le choix du type de copropriété entraine des différences juridiques et financières. Si les copropriétaires optent pour une copropriété indivise, la totalité des biens appartient à chaque copropriétaire. Ainsi, chacun sera responsable des impôts ou des travaux, respectivement selon la quote-part dont chacun d’eux dispose. Toutefois, dans la pratique, la copropriété indivise est assez rare et est généralement adoptée de manière temporaire dans les héritages, en attendant la division des biens.

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En principe, c’est la mise en copropriété divise qui est appliquée en France. Dans ce cas, chaque lot de copropriété sera détenu par chaque propriétaire. Les parties communes sont définies clairement et sont différentes des parties privatives qui sont les propriétés des copropriétaires.

Tous les bâtiments peuvent-ils être mis en copropriété ?

Ce ne sont pas tous les bâtiments qui peuvent être mis en copropriété. En effet, il existe certaines conditions à remplir pour qu’un bâtiment puisse faire l’objet d’une telle démarche. En effet, la mise en copropriété n’est possible que si :

• le bâtiment est décent, en bon état (non défectueux et ne présente pas de danger pour les occupants),
• le bâtiment est équipé d’un système d’évacuation des eaux usées,
• l’immeuble est doté d’une installation électrique conforme,
• les locaux à créer doivent avoir une superficie supérieure à 14 m² et/ou un volume inférieur à 33 m³,
• le bâtiment a un système d’alimentation en eau potable.

Il est également indispensable de faire faire des diagnostics immobiliers à des spécialistes, comme le diagnostic amiante (pour tout bâtiment construit avant 1997) et le diagnostic plomb (si le bâtiment a été construit avant 1949). Pour les bâtiments construits il y a plus de 10 ans, il faut aussi réaliser un diagnostic technique global. Pour rappel, ce dernier va permettre de vérifier l’état des parties communes et des différents équipements qui y sont installés. Il faut aussi faire réaliser un diagnostic de performance énergétique ou DPE. À la fin de ces diagnostics, les travaux et obligations qui incombent à chaque futur propriétaire de lot vont être définis dans le document établi par les experts.

La procédure à suivre pour une mise en copropriété

C’est la loi 85.1470 du 31 décembre 1985 qui fixe les modalités d’une mise en copropriété d’un immeuble. C’est la législation qui régit cette démarche et qui prévoit les différentes étapes à suivre pour la mise en copropriété des biens immobiliers. La première étape consiste à contacter un géomètre ou un diagnostiqueur immobilier. C’est le syndicat de copropriété qui doit faire cette démarche. Le professionnel va :

• calculer les surfaces des lots,
• définir les parties communes et privatives,
• établir des plans intérieurs ainsi qu’un plan du découpage pour définir les différents lots qui reviennent aux copropriétaires.

Il va ensuite réaliser l’état descriptif de division qui est un document obligatoire. Il a pour rôle d’indiquer les différentes parties communes et la surface privative qui revient à chaque copropriétaire. Tous les détails sur chaque lot, notamment les dimensions, sont contenus dans ce document.

Ensuite, il faut choisir un notaire. Ce dernier a pour principal rôle de rédiger le règlement de la copropriété. C’est le notaire qui va prouver que l’acte est authentique. Il va aussi rédiger le règlement de copropriété, un document dressé pendant le morcèlement des lots et qui prévoir les droits et devoirs des copropriétaires et les charges de copropriété. Il va aussi apporter différentes informations sur le fonctionnement du syndic de copropriété et des assemblées. Notez que ce document peut aussi être rédigé par un avocat spécialisé.

Quel est le prix d’une mise en copropriété ?

Le prix d’une mise en copropriété n’est pas fixe. Il dépend de plusieurs facteurs et change généralement d’un professionnel à un autre. Toutefois, si nous devions définir un montant à titre de référence, il faut tenir compte des tarifs relatifs à chaque étape de la procédure. En effet, chaque étape est facturée individuellement. Voici quelques prix approximatifs qui peuvent vous indiquer le budget à prévoir :

• 150 € par lot pour le découpage,
• 15 € par lot pour réaliser l’état descriptif de division,
• autour de 480 € pour rédiger le règlement de copropriété,
• autour de 250 € pour la mise en conformité du règlement.

En additionnant ces quelques frais, vous pouvez avoir un budget approximatif pour réaliser une mise en copropriété auprès d’un notaire. Si vous devez modifier le règlement de copropriété, il faut prévoir des frais importants, variant généralement entre 2 000 € et 3 000 €. Il est conseillé de se rapprocher de quelques notaires pour obtenir des devis. Vous pouvez comparer les offres pour profiter de la plus avantageuse, sans oublier de tenir compte des services fournis pour profiter du meilleur rapport qualité/prix.