SCPI : Que rapporte vraiment la pierre papier ?
Le placement pierre Papier est une solution alternative entre l’épargne traditionnelle et l’investissement immobilier. Il vous permet de diversifier vos placements et ne nécessite pas un investissement lourd, vous pouvez acheter des parts progressivement. Voyons ensemble les raisons de choisir la Pierre Papier.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une Pierre-Papier ?
La pierre papier ou SCPI est un terme utilisé pour désigner un investissement financier sous la forme d’une part (papier) qui vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier (pierre).
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Voici les objectifs de ce type d’investissement :
- Obtenir des revenus complémentaires ;
- Se constituer un patrimoine pour préparer l’avenir ;
- Transmettre un patrimoine aux héritiers.
Le particulier investit dans un véhicule juridique géré par une société de gestion qui utilise l’argent des investisseurs pour investir dans des immeubles. Il détient alors un placement financier, pour compte financier, mais bénéficie de la performance d’un investissement immobilier.
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La SCPI est la forme la plus connue pour un investissement en pierre papier, mais il existe en réalité d’autres solutions :
- L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) ;
- La SICC (société d’investissement immobilier cotée).
Le rendement de la pierre Papier varie en fonction du type d’investissement et du support choisi (un rendement élevé nécessite généralement un risque plus élevé). Comparez les performances de différents placements sur plusieurs années pour vous faire une idée de la rentabilité de votre investissement.
Le choix de ce type de placement peut correspondre aux besoins des profils suivants :
- Les investisseurs qui souhaitent faire fructifier leur épargne à leur rythme sans passer par un investissement lourd, comme un investissement immobilier classique ;
- Ceux qui souhaitent à diversifier leurs placements.
Les avantages de la « pierre papier »
La division du risque
Lorsque vous achetez un appartement, vous supportez 100% du risque si le locataire ne paie pas son loyer ou si vous avez une période sans loyer. Vous avez la possibilité de souscrire une assurance contre le risque d’impayé, mais vous devrez quand même en supporter les coûts. Avec la pierre papier, vous limitez ce risque, car la SCPI compte des centaines, des milliers de M2 en loyer, ce risque est donc réparti sur l’ensemble du patrimoine locatif : un bureau non loué sur un ensemble de plusieurs dizaines ou centaines de bureaux aura moins d’impacts sur la rentabilité totale servie aux investisseurs.
Une gestion professionnelle
Investir dans l’immobilier par le biais de parts de SCPI permet une gestion par des professionnels : recherche de biens, négociation (le levier de négociation n’est pas le même lorsqu’on parle d’un ou des centaines de bureaux), achats, gestion locative, etc. et ainsi de suite. Cette gestion apporte la tranquillité d’esprit aux investisseurs.
La limitation de l’investissement
Investir dans l’immobilier par le biais d’une SCPI permet de le faire avec un capital de départ très faible, quelques centaines d’euros, contrairement à l’achat d’un logement qui nécessite plusieurs dizaines de milliers d’euros.
La fiscalité des SCPI
L’achat de SCPI peut se faire à crédit, il est même très intéressant de le faire avec un crédit immobilier, la rentabilité étant autour de 5% et les taux des crédits vers 3%. De plus, comme pour un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus sur votre déclaration de revenus et ainsi réduire l’impact sur votre feuille d’impôt.
Vous avez aussi la possibilité ‘acquérir des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse : 7,5% sur les gains en cas de retrait après 8 ans, après application d’un abattement de 4600 € pour une personne seule et 9200 € pour un couple.
Le risque
Les SCPI sont soumises aux risques de l’immobilier en général, c’est-à-dire à la baisse des prix. Une baisse des loyers affecte la valeur des parts. Lorsque vous recherchez une SCPI, pensez à rechercher le patrimoine de chaque immeuble : immeubles de bureaux, commerces, combien de mètres carrés au total, quelles villes, etc.
Défaillance du gestionnaire : une mauvaise gestion et l’entreprise font faillite ! Pensez à analyser les rapports annuels d’activité, à vérifier l’âge de la SCPI, sa rentabilité, son taux d’occupation, etc.
L’investissement Pierre Papier
L’objectif de la SCPI « rendement » Pierre Papier est de distribuer des revenus réguliers. Elles investissent principalement dans des immeubles commerciaux tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des résidences hôtelières ou des résidences pour personnes âgées. La société collecte des fonds auprès des investisseurs et leur fournit des parts. Grâce aux fonds collectés, la SCPI obtient des immeubles dont elle reçoit les loyers. Une fois tous les frais (entretien, gestion, impôts, assurances, etc.) déduits, elle redistribue le résultat à chacun des associés au prorata du nombre de parts détenues.
Les SCPI » fiscales » sont des SCPI qui détiennent des actifs immobiliers à usage d’habitation. Ces immeubles font partie de dispositifs fiscaux (SCPI Pinel, SCPI Malraux…) permettant aux investisseurs de bénéficier d’une économie d’impôt, à condition de détenir leurs parts de SCPI fiscales pendant une durée minimale à compter de la signature du bail.
Les caractéristiques de l’investissement en pierre Papier dans les SCPI
Attente de rendement de la Pierre Papier en SCPI : attractive, proche des rendements de l’immobilier physique.
Risque de perte du capital en SCPI : solide. La valeur des parts dépend de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI Pierre Papier. Les baisses de prix sont très rares.
L’achat de parts de SCPI entraîne des droits d’entrée et des frais de gestion annuels ainsi qu’une commission (entre 8 et 12%) à la revente.
Liquidité des parts de SCPI : Faible. La liquidité, c’est-à-dire la possibilité de revendre facilement les parts de SCPI, n’est pas garantie d’un point de vue juridique.
Possibilité d’investir en SCPI à crédit : possibilité de réaliser l’investissement via un prêt immobilier, pour profiter des taux d’intérêt bas et de l’effet de levier du prêt.
Accessibilité dans les enveloppes SCPI : Achat direct auprès de la société ou éventuellement dans un contrat d’assurance vie.
Fiscalité des revenus des SCPI : En direct, les revenus sont soumis au régime des revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux). Les intérêts d’emprunt sont déductibles. Les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières. En assurance vie, les revenus sont soumis à la fiscalité de l’enveloppe, comme toutes les unités de compte.
